강남 아파트 vs 달러 자산: 한국 돈의 가치와 투자 구조 이해하기

핵심 요약

2019년 이후 한국은 성장률에 비해 지나치게 많은 돈을 풀면서 원화 가치가 빠르게 약해졌고, 은행 예금만 한 사람은 실질적으로 큰 손해를 봤다. 강남 아파트는 상위 소수에게만 높은 수익을 줬고, 다수 지역 부동산은 달러·금·글로벌 주식 등 다른 자산에 비해 수익이 크게 뒤처졌다. 앞으로는 부채에 인생을 걸기보다, 달러 자산 등을 포함한 분할 투자와 장기 포트폴리오 구성이 필수적인 시대가 되었다.

원화 예금은 왜 벼락거지를 만들었는가

2019년 1월에 한국 시중은행에 100만 원을 넣어두었다고 가정해 보자. 세후 이자를 감안하면 오늘 기준으로 약 115만 원이 된다.

겉으로는 돈이 늘어난 것 같지만, 같은 기간 누적 물가상승률이 약 18%를 넘기 때문에 실질 구매력은 약 97만 원 수준으로 줄어든 셈이다. 숫자는 커졌는데, 살 수 있는 물건의 개수는 오히려 줄어든 구조다.

문제는 달러 기준으로 보면 충격이 더 크다. 같은 시점에 1년 만기 미국 국채(달러 자산)에 투자했다면, 원화로 환산한 누적 수익률이 약 49% 수준이었다. 같은 100만 원이 148만 원 가치가 됐는데, 원화 예금은 겨우 115만 원이니, 상대적인 박탈감은 훨씬 크다.

국민 입장에서는 "성실하게 일해서 저축했는데, 시간이 지날수록 가난해지는 경험"을 실제 수치로 목격하게 된 것이고, 이것이 지금의 공포와 분노, 그리고 '벼락거지'라는 표현을 불러온 배경이다.

원화가 휴지가 된 이유: 통화량과 성장률의 불일치

돈의 가치는 단순히 얼마를 찍었느냐보다, "경제가 얼마나 커졌는데 그 위에 돈을 얼마나 얹었나"로 결정된다. 이때 핵심 지표가 통화량(M2)과 경제 성장률이다.

2019~2025년 사이 한국의 통화량(M2)은 약 55% 증가했다. 같은 기간 미국은 44% 늘었는데, 표면적으로는 "비슷하게 푼 것 아닌가?"라고 느낄 수 있다. 하지만 성장률을 함께 보면 얘기가 달라진다.

동기간 한국의 경제 성장률은 약 11%에 그친 반면, 미국은 15% 성장했다. 경제는 미국이 더 많이 성장했는데, 돈은 한국이 더 많이 찍은 셈이다. 원칙적으로는 성장률만큼, 많아도 성장률보다 조금 더 정도로 돈을 늘리는 게 정상인데, 한국은 성장률이 낮은데도 미국보다 속도감 있게 돈을 풀어 버렸다.

더 심각한 건 최근 4년(2022~2025년)이다. 이 기간 한국의 M2는 약 21% 늘었지만, 미국은 4% 정도 증가에 그쳤다. 기축통화국도 아닌 한국이 미국보다 다섯 배 빠른 속도로 돈을 풀었고, 성장률은 오히려 미국보다 낮다. 이런 조합은 필연적으로 원화 가치 하락, 즉 "우리 돈이 생각보다 훨씬 빨리 약해지는" 결과를 가져온다.

결론적으로 2019년에는 경제 전체에 돈 100장이 돌았다면, 2025년엔 같은 경제에 돈 155장이 떠다니게 된 셈이고, 가만히 원화를 들고 있던 사람만 상대적인 바보가 되기 쉬운 구조가 되었다.

누가 이득을 보고 누가 손해를 봤는가: 예금자 vs 빚쟁이

돈을 많이 풀면 경제 전체가 골고루 좋아질 것처럼 말하지만, 실제로는 "누구를 살리고 누구를 희생시키느냐"의 선택이 된다.

한국처럼 가계부채가 많고, 빚 내서 집 산 사람이 많은 나라에서 금리가 크게 오르면, 가장 먼저 타격을 받는 집단은 고액 대출자들이다. 원리금 상환 부담이 감당 안 되면 파산이 발생하고, 그 과정에서 구조조정이 일어난다.

그런데 이 시기에 한국은행이 돈을 강하게 풀고, 금리를 상대적으로 낮게 유지하면 어떤 일이 벌어질까? 대출 이자는 완화되고 유동성이 공급되어, 빚 많이 진 사람은 버틸 수 있게 된다. 반대로 은행에 차곡차곡 예금해 둔 사람은 실질 금리가 물가 상승을 따라가지 못해, 구매력이 서서히 깎여 나간다.

요약하면, 성실한 예금자의 "저축 가치"를 희생시켜서, 빚을 많이 진 집단의 "파산 위험"을 줄여준 셈이다. 이 구조가 몇 년간 반복되면서, 사람들은 이렇게 학습하게 된다.

"예금은 바보가 되는 길이고, 빚 내서 자산을 사는 사람이 한국은행과 정부의 보호를 받는다."

이 인식이 퍼지면 당연히 시장의 행동도 바뀐다. 너도나도 빚을 내서 집을 사야 산다고 느끼고, 특히 청년층은 '저축'이라는 선택지 자체가 사라진 것처럼 느낀다. 지금의 "영끌·빚투 중심 부동산 시장"은 우연이 아니라, 통화·금융정책의 결과로 봐야 한다.

저축의 민족에서 빚의 민족으로: 한국 가계부채의 급변

한국은 원래 소득의 30~40%를 저축하던 대표적 저축 국가였다. 그런데 지금은 주요 38개국 가운데 가계부채 비율이 두 번째로 높은 나라가 됐다.

이 38개국은 경제 규모가 충분히 큰 나라들만 골라 놓은 그룹인데, 그 안에서 2위라는 건 단순 수치 이상으로 위험 신호다. 국민 다수가 빚 상환에 허덕이면, 소비 여력이 줄고 내수가 얼어붙으며, 기업 매출과 투자도 위축된다.

결과적으로 가계부채는 개인의 문제를 넘어서, 국가 성장 잠재력을 갉아먹는 구조적 리스크로 변한다. "저축의 민족"이 "빚의 민족"으로 바뀐 배경에는, 정책이 예금자를 보호하기보다는 차입자를 지탱하는 쪽으로 기울어진 것이 크게 작용했다.

왜 유독 강남 아파트만 올랐는가: 돈이 뿌려지는 방식

정부가 돈을 쓰는 방식에 따라, 누가 부자가 되고 누가 뒤처지는지 달라진다.

정부 재정지출로 국민에게 현금성 지원을 할 경우, 대체로 '적게 가진 사람'의 자산이 더 크게 느는 효과가 있다. 예를 들어, 자산 100만 원인 사람에게 100만 원을 주면 자산이 2배가 되지만, 자산 10억인 사람에게 100만 원을 줘도 체감 효과는 미미하다. 그래서 재정지출은 상대적으로 빈부 격차를 줄이는 방향으로 작용하는 경우가 많다.

반면 한국은행이 돈을 푸는 방식은 다르다. 중앙은행이 시중은행에 돈을 공급하면, 은행은 그 돈을 "신용도가 높고, 담보가 확실한 사람" 위주로 대출한다. 이들은 대부분 이미 자산이 많은 상위 계층이다.

결과적으로 부자는 3%대의 낮은 금리로 수십억을 빌리며, 서민은 10% 가까운 금리로 1천만 원도 힘들게 빌리는 구조가 만들어진다. 상위층은 이 싸게 빌린 돈으로 강남 아파트 같은 '좋은 물건'을 선점했고, 그 과정에서 강남 가격이 집중적으로 폭등했다.

이 구조가 반복되면서, 상위 1%도 안 되는 집단(약 0.92%)이 전체 금융자산의 60% 이상을 보유하는 극단적 불평등이 형성됐다. 그러니 자연스럽게 "왜 강남만 오르지?"라는 질문의 답은 "돈이 공급되는 구조가 강남으로 흐르도록 설계되어 있었기 때문"이라고 정리할 수 있다.

강남 아파트 수익률 vs 달러·금·주식: 숫자로 비교하기

2019년 이후 주요 자산들의 원화 기준 누적 수익률을 비교하면, 강남 아파트의 위치가 좀 더 분명해진다.

국내 금값은 약 367% 상승해 4.6배가 됐고, 나스닥(미국 기술주 지수)을 원화로 환산하면 약 310% 올라 4.1배 수준이 됐다. 최근 코스피가 4000포인트를 넘기며 95% 정도 상승했고, 강남 아파트는 같은 기간 75% 올랐다. 미국 국채(단기)는 약 49%, 원화 예금은 약 15% 상승에 그쳤다.

단순 수익률만 보면, 금·나스닥·코스피 상승이 눈에 띄고, 강남 아파트는 그 아래에 위치한다. 다만 집은 거주라는 추가 효용이 있다. 강남 아파트의 임대수익률은 연 2% 정도로 매우 낮지만, "내가 직접 거주하며 얻는 편익"을 포함해 연 2.5% 정도로 잡아 수익률에 반영하면, 전체 누적 수익률이 75%에서 약 94%로 올라간다고 볼 수 있다.

문제는 세금이다. 취득세·보유세·양도세를 감안하면 강남 아파트의 실질 현금 수익률은 크게 깎인다. 대략 계산했을 때, 실제 손에 쥐는 수익률은 38%대까지 줄어들 수 있다(개인 상황에 따라 다름). 반면 KRX 금은 비과세라 367%가 그대로이고, 나스닥은 세금 반영 시 310% → 약 250%, 미국 국채는 49% → 약 40% 수준으로 조정된다.

즉, "강남 아파트도 꽤 올랐다"는 말은 사실이지만, 세금과 대체 자산의 성과를 함께 보면, 특히 달러 자산·금·글로벌 주식에 비해 특별히 압도적인 투자처였다고 보기는 어렵다.

지방·비강남 부동산의 냉정한 성적표

강남 아파트의 수익률은 그나마 '괜찮은 편'에 속했지만, 전국 부동산을 평균으로 보면 그림이 완전히 다르다.

2019년 이후 전국 평균 아파트 가격 상승률은 약 32% 수준에 불과하다. 이마저도 세금(취득세·보유세·양도세 등)을 반영하면 실질 현금 수익률은 약 11% 수준으로 떨어진다. 같은 기간 금·나스닥·미국 국채와 비교하면 사실상 완패에 가깝다.

특정 지역은 아예 마이너스다. 예를 들어 대구는 아파트 가격이 약 8.5% 하락했고, 취득세 등을 고려하면 18% 이상 손해를 본 사례도 충분히 존재한다. 부산은 겉으로 2% 오른 것처럼 보이지만 세금과 비용을 포함하면 9% 정도 순손실일 수 있다. 광주는 16%대 상승이 있었지만, 매도 후 세금까지 치르고 나면 실질 수익은 3% 수준에 그친다.

이 숫자들이 의미하는 것은 명확하다. "부동산이면 다 오른다"는 말은 이미 오래전에 깨졌고, 그나마도 강남 아파트라는 매우 좁은 영역만 겨우 몇몇 글로벌 자산과 겨룰 만한 성적을 냈을 뿐이다. 대부분의 지역·아파트는 달러 자산·금·글로벌 주식에 비해 수익 측면에서 크게 뒤처졌고, 빚을 동원했다면 이자까지 감안해 손실이 눈덩이처럼 커졌을 가능성이 높다.

강남 아파트 투자의 구조적 약점: 최소 단위와 집중 위험

강남 아파트의 또 다른 문제는 "최소 투자 단위"가 지나치게 크다는 점이다. 강남 아파트 중위가격은 20억 후반대, 대략 26억 원 수준으로 추정된다.

예를 들어 자산이 16억인 사람이 10억 대출을 받아 26억 아파트를 산다고 해 보자. 이 경우 본인 자산의 100% 이상을 한 물건에 쏟아붓는 셈이다. 계란을 한 바구니에 담지 말라는 투자 원칙을 정면으로 위배하는 구조다.

강남 아파트가 앞으로 오른다/내린다를 떠나, 이렇게 한 자산에 지나치게 레버리지(대출)를 얹는 방식은 작은 가격 변동에도 인생 전체가 흔들릴 수 있는 위험한 전략이다. 분할 매수·분산투자가 거의 불가능에 가깝기 때문이다.

게다가 상위 1%의 자산 집중으로 인해, 강남이 아닌 지역의 아파트 가격이 앞으로 얼마나 오를지에 대한 기대는 점점 더 불확실해지고 있다. 부동산을 통한 자산 증식이 "전국 어디나 가능했던 시대"가 아니라, "극소수 지역만 살아남는 시대"로 바뀌고 있다는 점에서 리스크는 더욱 커졌다.

달러 자산의 부상: 왜 사람들은 강남 대신 달러를 보나

과거에는 "한국에서 부자가 되려면 강남 아파트밖에 답이 없다"는 말이 과장이 아니었다. 자본 유출입이 제한적이고, 개인에게 해외투자가 현실적으로 쉽지 않았던 시절에는 한국 내 자산 중 특히 강남 부동산이 가장 효율적인 부의 증식 수단이었다.

그러나 팬데믹 이후 개인 해외투자가 폭발적으로 늘어나면서 판이 바뀌었다. 개인들도 미국 주식·미국 국채·골드 ETF 등 다양한 달러 자산에 손쉽게 접근할 수 있게 되었고, 실제로 2019년 이후 성과를 보면 "강남 아파트보다 수익률이 더 좋거나 비슷한" 자산들이 줄줄이 등장했다.

달러 자산의 가장 큰 장점 중 하나는 분할투자가 가능하다는 점이다. 강남 아파트처럼 20억이 넘는 목돈을 한 번에 넣지 않아도, 50만 원·100만 원 단위로 나눠서 매수할 수 있다. 덕분에 가격이 요동쳐도 평균 단가를 조정하며 리스크를 분산시킬 수 있다.

또한 한국이 성장률 대비 과도한 돈풀기, 재정 확대, 감세·재정 포퓰리즘 등을 선택할 경우, 원화 가치가 다시 크게 흔들릴 수 있다. 이때 달러 자산은 일종의 "보험" 역할을 하며, 국내 정책 리스크를 일정 부분 상쇄해 준다.

물론 달러 자산도 만능은 아니다. 환율 변동, 미국 경제·정책 리스크, 자산 유형별 버블 등 약점이 분명히 존재한다. 다만 현재 한국의 구조를 고려했을 때, "전재산을 원화 부동산에 쏟아붓는 전략"보다는, 달러 자산을 포함한 다변화된 포트폴리오가 훨씬 더 합리적인 선택지로 부상하고 있다.

인사이트

2019년 이후 한국 경제의 숨은 흐름을 정리하면 이렇게 요약할 수 있다. 원화 가치는 성장률 대비 과도한 통화 공급으로 빠르게 약해졌고, 은행 예금만 한 사람은 사실상 조용한 세금을 내며 가난해졌다. 반대로 빚 내서 자산을 산 사람은 정책적으로 구조조정이 유예되면서 버틸 시간을 벌었고, 그중에서도 상위 1%는 강남 아파트와 금융자산을 통해 부를 집중시켰다.

이 과정에서 '부자되는 유일한 길'처럼 보였던 강남 아파트는 사실 금·달러·글로벌 주식과 비교할 때 수익률이 압도적이지 않았고, 세금과 대출 이자를 반영하면 오히려 효율이 떨어지는 자산이 되기도 했다. 특히 비강남·지방 부동산은 수익률 관점에서 상당 부분 실패한 투자였다는 것이 데이터로 드러났다.

앞으로 개인이 취해야 할 실천적 방향은 다음과 같다. 원화 예금만으로 미래를 설계하는 것은 이미 위험한 전략이 됐음을 인정해야 한다. "빚을 최대한 끌어 강남이나 수도권 아파트를 사야만 살 수 있다"는 가스라이팅에서 한 걸음 물러서, 내 소득·현금흐름·위험 감내 수준을 냉정하게 따져야 한다. 가능하면 적립식·분할 매수 방식으로, 달러 자산(미국 국채·글로벌 주식·금 등)과 국내 자산을 혼합한 장기 포트폴리오를 구성하는 편이, 특정 지역 부동산에 인생을 거는 것보다 훨씬 안전하다.

결국 관건은 "무엇이 지금 유행이냐"가 아니라, "내가 10년 뒤에도 버틸 수 있는 구조인가"이다. 강남 아파트든 달러 자산이든, 공포와 유행이 아니라 숫자와 구조를 기준으로 판단하는 습관이 앞으로의 생존력과 부의 격차를 가를 것이다.

출처 및 참고 :