서울·수도권 집값, 공급 부족과 '똘똘한 한 채'가 만든 양극화

핵심 요약

서울·수도권은 신규 공급도 부족하고, 정책 때문에 기존 아파트 거래까지 막히면서 가격 하락 여지가 크게 줄어든 상태다. '똘똘한 한 채'와 대출·거래 규제는 서울 vs 지방, 상급지 vs 하급지의 양극화를 키웠고, 앞으로는 "예측"보다 상급지 가격을 기준으로 한 "대응 전략"이 중요해진다.

최근 부동산 시장 구조: 서울 vs 지방

최근 몇 년간 부동산 시장을 지역별로 나눠보면, 서울·수도권과 지방이 완전히 다른 시장처럼 움직이고 있다.

서울과 서울에 인접한 상급 입지 경기도 지역은 거래량이 늘었다 줄었다를 반복하면서도 가격은 계속 올라가는 흐름을 보였다. 특히 규제나 완화 정책이 나올 때마다 두 달 단위로 거래량이 출렁이는 식의 변동성이 컸다.

반면 대부분의 지방은 거래 자체가 부진하고, 가격도 크게 움직이지 않는 정체 상태에 가깝다. 지방은 미분양 부담이 남아 있고 수요가 약해, 서울처럼 강한 상승 흐름이 나타나지 못하고 있다.

결과적으로 전국 평균만 보면 "별 일 없어 보이는" 시장이지만, 실제로는 서울·수도권 일부와 지방 대부분이 완전히 다른 방향으로 움직이는, 이중 구조가 형성된 셈이다.

공급 부족의 진짜 의미: 신규 + 기존 매물

많은 사람들이 "공급"을 새 아파트 분양이나 입주 물량으로만 이해하지만, 시장에서 체감하는 공급은 두 가지가 있다.

첫째는 신규 공급이다. 새로 짓고 입주하는 아파트 물량, 즉 입주 물량이다. 둘째는 기존 아파트 매물이 시장에 나오는 것, 즉 거래 가능한 기존 재고다. 이 둘이 합쳐져야 실질적인 공급량이 된다.

서울만 놓고 보면, 평소 입주 물량이 넉넉할 때는 연 4만~5만 세대 정도가 공급되지만, 최근 3년은 2만 세대 안팎에 그치고 내년 이후에는 2만 아래, 심지어 1만 세대대까지 떨어질 것으로 전망된다.

하지만 더 큰 문제는 기존 190만 채에 달하는 서울 아파트들이 "정책 때문에 시장에 출동하지 못하고 있다"는 점이다. 새로 짓는 게 적을 뿐 아니라, 기존 집도 사고팔기 어렵게 만들어 공급이 이중으로 막힌 상황이다.

거래를 가로막는 정책: 대출 규제와 토지거래허가구역

지금 시장에서는 "집이 없는 게 아니라, 거래가 안 되는 게 문제"라는 말이 나올 정도로 정책이 거래를 강하게 억누르고 있다.

대출 규제는 집을 갈아타려는 실수요자의 움직임을 크게 제약한다. 기존 집을 팔고 새로운 상급지 집으로 옮기려면 자기 자본에 더해 어느 정도 대출이 필요한데, 6·27 대책, 10·15 대책 등으로 대출 규제가 강화되면서 이사 자체가 어려워졌다.

토지거래허가구역 지정은 또 하나의 큰 장벽이다. 해당 구역에서는 임차인을 둔 상태로 갭투자를 할 수 없고, 실제 입주할 사람에게만 집을 팔 수 있게 제한된다. 임대 끼고 매수하는 수요가 차단되면서 거래량은 기존의 10분의 1 수준으로 줄어든 지역도 존재한다.

결과적으로 정부는 "가격 상승이 예상되는 지역의 거래를 묶어서" 단기적 상승을 억누르려 하지만, 실제로는 공급(매물)을 더 줄여 중장기적으로 가격 하락 가능성을 약화시키는 역효과를 낳고 있다.

거래는 줄어도 신고가는 나오는 이유

흥미로운 점은 거래량이 급감했는데도, 강남3구·용산구 같은 상급지에서는 여전히 신고가 거래가 계속 등장한다는 것이다.

거래가 10건이면 그중 6건이 신고가 수준인 식으로, 숫자는 적어도 체결되는 거래는 "더 비싸게 사려는 사람들"이 중심이 된다. 이 말은 곧, 상급지에는 여전히 가격을 감당할 수 있는 대기 수요가 두텁다는 뜻이다.

새 아파트뿐 아니라 오래된 구축 아파트 가격까지 동반 상승하고 있다는 점도 중요하다. 신규 공급이 부족해서만 오르는 게 아니라, 대출·규제 때문에 구축마저 "사고 싶은데 못 사는" 상황이 되면서 시장에 나온 매수 기회 자체가 희소해졌다는 의미다.

이 구조에서는 거래가 줄어도, 한번 거래될 때마다 기준 가격(시세)이 위로 갱신되기 쉬워, 가격 하락보다 "거래 절벽 + 고가 유지"라는 형태로 시장이 굳어지기 쉽다.

'똘똘한 한 채'가 만든 양극화

문재인 정부부터 윤석열 정부, 그리고 이후까지 이어진 핵심 기조 중 하나는 다주택 억제와 "똘똘한 한 채" 유도이다.

사람들이 여러 채를 갖지 못하게 만들면, 자연스럽게 가장 가치 있다고 믿는 한 채에 수요가 몰린다. 서울 거주자는 서울 핵심지, 지방 거주자도 가능하면 지방 집을 처분하고 서울 상급지 한 채로 갈아타려 한다.

이 과정에서 서울 핵심지는 더 비싸지고, 지방 비인기 지역은 수요가 빠져나가면서 침체가 심해진다. 서울 내부에서도 강남·용산 같은 최상급지와 외곽·비선호 지역 사이, 지방 내부에서도 해운대·수영·수성구 같은 상급지와 지방 중·하급지 사이의 격차가 급격히 벌어진다.

결과적으로 이 정책은 "집값 상승"이라는 문제 외에, 서울 vs 지방, 상급지 vs 하급지 간의 구조적 양극화라는 또 하나의 어려운 문제를 만들었다. 이 구조가 고착되면, 정책을 설계하는 입장에서도 서울을 기준으로 하면 지방이 망가지고, 지방을 기준으로 하면 서울이 과열되는 딜레마에 빠지게 된다.

지방 시장 내부의 양극화: 또 하나의 '작은 서울'

지방 전체를 보면 침체처럼 보이지만, 지방 내부만 들어가 보면 "작은 서울"이라는 표현이 나올 정도로 상급지 중심의 양극화가 진행 중이다.

부산에서는 해운대구와 수영구가 상급지 역할을 하며, 전세·매매 가격이 동반 상승하고 있다. 대구에서는 수성구가 2021년 고점을 이미 돌파한, 지방에서 거의 유일하게 전고점을 넘어선 지역으로 꼽힌다.

이런 상급지들은 인프라, 교육, 생활환경, 이미지 등에서 도시 내 "대장 역할"을 하며 수요를 빨아들인다. 반대로 같은 도시의 하급지들은 상급지로 갈아타기 위해 "먼저 팔려야 하는 집"이지만, 수요가 부족해 거래가 잘 안 되고, 결국 더 싸게 던져야 팔리는 구조에 놓인다.

결국 지방도 "광역시 핵심지 vs 나머지 지역"의 구조가 굳어지면서, 서울에서 보이던 양극화 패턴이 축소판으로 재현되고 있다.

예측보다 중요한 것: 대응이라는 관점

많은 사람들이 "앞으로 몇 년간 집값이 오를까요, 내릴까요?"를 물어보지만, 부동산은 기본적으로 예측이 매우 어려운 자산이다.

주식 시장에서도 기업 분석을 전문으로 하는 애널리스트가 연간 전망을 내놓지만, 그중 상당수가 빗나간다. 매출·이익처럼 숫자로 평가가 가능한 주식도 이런데, "사람이 살고 싶어 하는 마음"이 크게 작용하는 부동산은 더 예측이 어렵다.

특히 최상단에 있는 강남·용산의 대장 아파트는 가치평가 자체가 사실상 불가능에 가깝다. 예를 들어 30평대 재건축 아파트가 현재 70억대에 거래되고, 앞으로 추가 분담금·초과이익환수금을 더해 90억 이상의 원가가 들어간다고 해도, "이게 적정가냐, 비싸냐"를 숫자로 딱 잘라 말하기 어렵다.

상단 시장은 결국 "그 가격을 감당할 수 있는 사람이 몇 명이나 존재하느냐"가 가격을 결정한다. 이 영역은 예측의 대상이 아니라, 감내 가능한 사람만 들어가는 영역에 가깝다. 그래서 실수요자와 일반 투자자는 "미래를 맞추려는 예측"보다 "현재 구조를 읽고 어떻게 움직일지 결정하는 대응"에 집중해야 한다.

상급지를 기준으로 한 대응 전략

예측 대신 대응이라는 관점에서 핵심은 "상급지 가격을 기준점으로 삼는 것"이다.

예를 들어 강남3구·용산이 최상급지라면, 그 아래 단계인 마포·성동·동작·강동 등은 일종의 2급지 역할을 한다. 이때 2급지와 최상급지의 가격이 비슷하게 붙어 있다면, 논리적으로는 "차라리 최상급지를 사는 게 낫다"는 결론이 나온다.

최상급지는 희소성이 크고, 수요층의 자산 여력이 높아 장기적으로 가격이 버틸 가능성이 크기 때문이다. 반대로, 2급지 가격이 상급지 대비 지나치게 높게 형성되어 있다면, 시간이 지나며 조정될 여지가 크다.

이런 식으로 "위쪽 상급지의 가격을 기준선으로 보고, 내 눈앞의 매물이 싼지 비싼지, 오히려 상급지 진입이 가능한지"를 비교하며 움직이는 것이 대응 전략의 핵심이다.

또한 상급지가 신고가를 갱신하며 치고 나갈 때는 하급지가 상대적으로 저평가될 수 있고, 반대로 상급지가 쉬어갈 때는 하급지가 따라붙는 구간이 나올 수 있다. 어느 쪽에 '매수 타임'이 있는지를 항상 상·하급지 가격 관계 속에서 판단하는 습관이 필요하다.

인사이트

현재 한국 부동산 시장은 단순히 "오르냐, 내리냐"로 설명하기 어렵고, 서울 vs 지방, 상급지 vs 하급지의 양극화를 이해하지 못하면 체감과 뉴스가 계속 어긋나는 구조다.

정책이 신규 공급만이 아니라 기존 매물의 거래까지 틀어막으면서, 특히 서울·수도권 상급지는 거래 절벽 속 신고가 갱신이라는 특이한 국면을 만들고 있다. 여기에 '똘똘한 한 채' 기조가 더해지며, 수요가 더 좋은 한 곳으로만 쏠리는 구조가 고착되고 있다.

실제로 내 집 마련이나 갈아타기를 고민한다면, "집값 전망"을 맞추려 하기보다

내가 원하는 지역이 상·중·하급지 중 어디에 속하는지,
그 위 단계 상급지와의 가격 차이가 합리적인지,
현재 규제가 그 지역의 거래를 얼마나 막고 있는지 를 먼저 점검하는 것이 실질적인 도움이 된다.

특정 시점의 숫자보다, 구조와 방향을 이해한 뒤 상급지 가격을 기준으로 판단하는 훈련을 해 두면, 향후 어떤 정책 변화나 시장 뉴스가 나와도 훨씬 덜 흔들리면서 대응할 수 있다.

출처 및 참고 :