2024~2025 부동산 규제·공급 대책과 내집 마련 전략 정리

핵심 요약

정부는 집값 상승·공급 부족·유동성 확대를 우려해 '대출·거래 규제 강화 + 제한적 공급 확대'라는 이중 전략을 쓰고 있다. 규제의 직접 타격은 11억 이하 실수요·중저가 실거주 수요에게 더 크며, 오히려 생애 최초 무주택자에게는 기회 구간이 넓어질 수 있다.

정부의 현재 부동산 시장 인식

정부는 최근 몇 년간의 가격·금리·유동성·공급 데이터를 종합해, 주택 시장을 "오를 조건이 다 갖춰진 상황"으로 보고 있다.

서울 집값은 2023년 급락 이후 다시 상승 추세로 돌아섰고, 2024년 8월·2025년 3월·6월 등 몇 차례 '단기 급등 구간'을 거치며 상승폭이 커졌다.

동시에 주택담보·신용대출 금리는 2022년 말~2023년 초 정점을 찍고 하락 중이고, 시중에 풀린 광의통화(M2) 증가율도 10년 평균을 다시 상회하기 시작했다.

공급 측면에서 2019~2020년 이후 분양·착공 부진이 누적되며, 특히 서울·수도권 향후 입주 물량이 10년 평균보다 확연히 적을 것으로 전망된다.

정부가 내린 결론은 단순하다. 가격은 오르고, 금리는 내려가고, 돈은 많아지고, 공급은 부족하다. 그래서 "추가 과열을 막기 위한 강한 수요 억제 + 공급 확대 계획"이 동시에 등장했다.

규제 지역 확대: 서울·수도권 전면 규제화

가장 눈에 띄는 변화는 규제 지역의 급격한 확대다.

기존에는 강남·서초·송파·용산 일부만 '투기과열지구+조정대상지역+토지거래허가구역' 등 강한 규제가 적용됐다.

이번 대책 이후에는 서울 25개 전 구, 경기도 주요 12개 시·구(광명·하남·성남 일부·용인 수지·과천·평촌 등)가 한 번에 규제지역이자 토지거래허가구역으로 편입됐다.

이 지역에서 집을 사면 두 가지가 동시에 작동한다.

첫째, 대출 비율이 낮아진다. 둘째, "실거주 의무"가 붙어, 잔금 후 곧바로 입주해야 하고 세입자 낀 매물(전세/월세 끼고 매수)은 사실상 거래가 막힌다.

결국 메시지는 단순하다. "실거주할 집만, 대출을 줄여서 사라. 투자·갭투자는 최대한 막겠다."

LTV·대출 규제 구조와 가격대별 영향

이번 규제의 핵심은 '집값 대비 대출 비율(LTV) 축소 + 금액 상한 설정'이다.

서울·수도권 규제지역에서 주택담보대출은 다음과 같이 제한된다.

15억 이하 주택은 '집값의 40%'와 '6억' 중 더 작은 금액까지 대출 가능하다.

15억 초과~25억 이하는 '집값의 40%'와 '4억' 중 작은 금액(실질적으로는 4억).

25억 초과는 '집값의 40%'와 '2억' 중 작은 금액(실질적으로는 2억).

즉, 15억 이상 구간에서는 "집값은 커질수록, 레버리지는 줄어드는 구조"가 강화된다. 하지만 실제 체감 충격은 '저가 주택 구간'이 훨씬 크다.

예를 들어 6억 아파트를 보자. 규제 전에는 LTV 70%로 4억 2천을 빌리고, 내 돈 1억 8천이면 됐다. 이제는 40%만 빌릴 수 있어 2억 4천 대출, 내 돈 3억 6천이 필요하다. 자기자본 부담이 정확히 두 배(100% 증가)다.

반면 14억 아파트는 전엔 6억 대출 + 8억 자기자본, 지금은 5억 6천 대출 + 8억 4천 자기자본으로, 부담 증가폭은 4천 정도(약 5%)에 불과하다.

이 구조 때문에 "6~11억 이하 실수요 구간"의 체감 타격이 가장 크고, 15억 이상 고가 구간(강남권 등)은 생각보다 버틸 여지가 크다.

토지거래허가제: '새 낀 매물' 거래 봉쇄 효과

규제지역과 함께 토지거래허가구역 지정이 확대되면서, 실수요가 아닌 거래가 크게 제한된다.

허가제의 본질은 허가 자체가 아니라 "입주 의무"다. 매수자는 잔금 후 해당 주택에 직접 입주해야 하고, 전세·월세 세입자가 있는 집은 허가를 받기 어렵다.

결과적으로 다음과 같은 현상이 예상된다.

기존 매물 중 상당수가 세입자 낀 물건이었기 때문에, 지정 이후 즉시 입주 가능한 매물만 시장에 남고 전체 매물량은 급감한다.

갈아타기(기존 집 팔고 새 집 매수) 시, 새로 살 집도 입주 조건·허가 문제로 거래가 꼬이면서 '선매수 후매도' 전략이 매우 위험해진다.

자연스럽게 "갈아타기 포기·보류"가 늘어나고, 체감 상 매물이 줄어들어 가격 하방 경직성이 커진다. 거래량은 급감(거래 절벽), 매물은 줄지만 가격이 곧바로 폭락하지 않는 구조가 만들어진다.

전방위 금융 규제: 주담대·전세대출·신용대출까지 조이기

대출 규제는 단순 LTV 축소를 넘어, 거의 모든 통로를 동시에 좁히는 방식으로 설계됐다.

스트레스 금리 상향으로, 대출 심사 시 '미래 금리'를 더 높게 가정해 계산함으로써, 같은 소득으로 받을 수 있는 대출 한도를 줄였다.

1주택자의 수도권 전세대출 이자를 DSR에 포함시켜, 이미 집이 있는 사람의 전세 레버리지를 제한한다. "집 있으면, 다른 데 전세살며 추가 레버리지 쓰지 말라"는 신호다.

전세대출 보증비율 축소(예: 90%→80% 수준)로, 세입자가 스스로 부담해야 하는 전세 보증금이 늘어나면서 전세 레버리지 자체도 줄어든다.

신용대출 한도는 연소득의 2배 수준에서 1배 수준으로 줄고, 만기도 30년 이내로 통일되며 DSR 부담이 커진다. 매매 자금의 '막판 1억~2억'으로 쓰이던 신용대출의 활용 폭도 크게 줄게 된다.

결론적으로, 주담대·전세대출·신용대출 모두 "주택 시장으로 흘러가는 자금의 호스를 한 번에 조였다"고 이해하면 된다.

공급 대책의 실질 물량: 숫자와 현실의 간극

정부는 135만 호 공급 계획을 내세우지만, 이 안을 뜯어보면 "내 명의로 소유하는 아파트"는 훨씬 적다.

임대주택(공공임대·매입임대 등)과 비(非)아파트(오피스텔·도시형생활주택·기숙사 등)를 제외하면, 향후 5년간 착공 기준 일반 분양·민간 소유 아파트 물량은 약 77만 5천 가구 수준이다.

연간으로 환산하면 약 15만 5천 가구인데, 최근 10년간 수도권 연평균 아파트 공급 19만 5천 가구에도 못 미치는 수준이다.

민간 정비사업(재개발·재건축)에 대한 핵심 인센티브인 용적률 상향·초과이익환수(재초환) 완화 등은 "공론화·추후 검토" 수준에 그쳤다. 반면 공공 재정비·공공택지·공공임대 재건축 등은 상대적으로 강조된다.

결국 공급의 '태도'는 적극적이지만, 서울·수도권 실수요자가 체감할 수 있는 "양·질 모두 충분한 공급"이라고 말하기에는 부족한 계획이다.

수요·공급이 함께 작동할 때 예상되는 시장 시나리오

공급 확대와 수요 억제는 동시에 발표됐지만, 시간축과 강도는 다르다.

공급은 인허가·착공·준공·입주까지 최소 3~7년이 걸리는 장기 변수이고, 행정·보상·민원·재원 문제로 지연될 가능성도 크다.

반면 대출·규제지역·허가제·세무조사 강화 등 수요 정책은 발표 즉시, 혹은 몇 달 내 시장 심리와 거래에 바로 영향을 준다.

단기적으로는 다음과 같은 흐름이 예상된다.

첫 단계에서는 규제 충격으로 매수심리가 위축되고 "좀 기다려보자"는 분위기가 퍼진다. 동시에 매도자들은 가격을 쉽게 내리지 않아 '서로 눈치 보기'가 길어지면서 거래 절벽이 심화된다.

세입자 낀 매물이 거래 불가해지고, 갈아타기 포기 매물까지 회수되며, 체감 매물은 급감한다. 특히 11억 이하 실수요 구간의 구매력 축소로 이 구간의 거래 부진이 두드러질 수 있다.

중·장기적으로는 누적된 잠재 수요(최근 5년간 평균 이하 거래로 쌓인 1.5~2배 수준의 '못 산 사람들')와 공급 부족이 충돌하는 구간이 다시 온다. 이때 "대출 규제가 더 강화될지 모른다"는 불안감이, 오히려 어떤 시점에서 추가 수요를 자극할 위험도 있다.

가장 크게 타격받는 계층과 기회가 열리는 계층

이번 규제를 단순하게 말하면 "고가 투자 수요보다, 중저가 실수요·갈아타기 수요에 더 큰 체감 충격"을 주는 구조다.

6~11억 구간에서 내집 마련을 시도하던 무주택자·초기 1주택자는 필요 종자돈이 1.5~2배로 늘어나며, 내집 마련 난이도가 급격히 상승한다.

반면 20억 이상 고가 아파트 보유자·수요자는 이미 큰 자기자본을 가지고 있어, 대출 한도 축소(예: 6억→4억·2억)를 상대적으로 흡수할 여지가 있다. 특히 강남권은 기존에도 대출 비중이 높지 않았고, 이번 규제에서 실질 변화가 미미한 편이다.

하지만 역설적으로, 규제가 생애 최초 무주택자에게는 "기회 구간"을 만든다.

생애 최초 구입자 특례는 LTV 70% 유지 등 일부 완화가 남아 있고, 이들은 11억 이하 구간에서 기존과 유사한 레버리지를 활용할 수 있다.

동시에 같은 가격대 실수요자들 상당수가 자금 부족으로 후퇴하는 사이, 이 특례를 활용하는 소수는 경쟁이 줄어든 시장에서 '좋은 물건을 고를 여지'를 더 갖게 된다.

결국 누가 기회를 잡느냐는 "내 규제 상황(무주택/1주택/다주택, 생초 여부)을 정확히 이해하고, 그에 맞는 전략을 세우는 사람"에게 달려 있다.

내집 마련·갈아타기 전략: 지금 무엇을 해야 하는가

정책이 복잡할수록, 선택 기준은 단순해야 한다. 시장 전체를 맞히려 하기보다, "내 상황에서의 최선"을 찾는 쪽으로 사고를 정리해야 한다.

무주택·생애 최초라면, 내 연소득·대출 가능액·종자돈을 바탕으로 '지금 내가 갈 수 있는 최대한의 안전한 단지·입지'를 구체적으로 리스트업하는 것이 우선이다. 이때 11억 이하, 특히 6~9억 구간의 거래 부진·눈치 보기 구간은 좋은 협상 기회가 될 수 있다.

1주택 갈아타기라면, 원칙적으로 "선매도 후매수"를 기본 전략으로 삼고, 허가제·전세 낀 매물 규제로 거래가 꼬일 여지를 줄여야 한다. 대상 지역의 가격대별 LTV·실수요 심리를 파악한 뒤, 필요하다면 평형 축소·연식 포기·인근 대체 단지로 레벨을 낮추되, 생활권은 지키는 선택이 더 현실적이다.

공통적으로는 다음 세 가지 단계를 스스로 해보는 것이 중요하다.

1단계: 내 예산·대출 가능액을 정확히 계산해 총 투자 가능 금액(=자기자본+현실적인 대출)을 숫자로 적는다.

2단계: 이 금액으로 갈 수 있는 지역·단지를 데이터·지도·실거래가를 기반으로 5~10곳 정도 후보군으로 정리한다.

3단계: 각 후보의 시세·전세가·입주 물량·규제 상태를 비교해 우선순위를 세우고, 실제 매물·계약 프로세스를 익힌다.

이 과정이 막막하거나 손이 안 나간다면, 강의·멘토·경험 많은 지인 등 "타인의 시간과 경험"을 레버리지하는 것도 한 방법이다.

인사이트

지금의 부동산 시장은 "뉴 노멀"이라는 이름으로 설명된다. 오르는 곳만 계속 오르고, 안 오르는 곳은 장기간 정체되며, 규제는 촘촘해지고, 자산·소득에 따라 접근 가능한 선택지가 완전히 갈린다.

이 환경에서 중요한 것은 세 가지다.

첫째, 정책을 감정이 아니라 구조로 읽는 습관이다. 어떤 규제가 누구의 레버리지를 줄이고, 어떤 가격대·어떤 지역의 심리를 바꾸는지를 이해하면, "막연한 공포·흥분" 대신 구체적인 판단을 할 수 있다.

둘째, '언제'보다 '무엇을, 어떻게'가 더 중요하다는 인식이다. 시장 타이밍을 완벽히 맞히려다 5~10년을 놓치는 사이, 좋은 입지·좋은 단지는 계속 멀어진다. 반대로, "잘 고른 내 집 한 채를 10년 이상 보유한 사람은 후회할 확률이 매우 낮다"는 통찰은 역사적으로 여전히 유효하다.

셋째, 내 상황에 맞는 의사결정 프레임을 갖는 것이다. 무주택·1주택·다주택, 수도권·지방, 생애 최초 여부에 따라 '정답'은 다르다. 남이 "지금은 사야 한다/절대 사면 안 된다"라고 말하는 것보다, 내가 "내 돈·내 직장·내 가족 계획에 맞춰, 어디까지가 무리 없는 최선인지"를 정리해보는 것이 훨씬 중요하다.

결국 이번 규제·공급 대책은 부동산 시장의 문턱을 더 높였지만, 동시에 '준비된 사람'과 '준비 안 된 사람'의 격차를 더 벌리는 계기가 된다.

지금 해야 할 일은 정책을 욕하거나 맹신하는 것이 아니라, 내 재무 상태와 규제 환경을 테이블 위에 올려놓고, "향후 10년을 버틸 수 있는 내 집 한 채"를 어떻게, 언제, 어떤 방식으로 가져올지를 차분히 설계하는 일이다.

출처 및 참고 :