환율, 금리, 부동산: 한국은행의 돈풀기와 그 후폭풍

핵심 요약

한국은행이 RP 매입과 국고채 단순 매입으로 사실상 유사 양적완화를 하면서 시중 유동성이 급격히 늘었고, 이 돈이 부동산·PF 대출 연장에 쓰이면서 금리·환율·자산가격에 왜곡된 신호가 나타나고 있다. 겉으로는 위기가 가려져 있지만, 환율 방어선이 무너지거나 시장 신뢰가 더 약해지면 PF 부실과 부동산, 국채시장이 한꺼번에 흔들릴 수 있는 구조다.

한국은행이 돈을 찍으면 생기는 기본 메커니즘

중앙은행이 새 돈을 만들어 시중에 풀면 통화량이 증가하고, 원화 가치가 떨어지면서 환율(달러/원)이 오르기 쉽습니다. 자산시장에서는 넘치는 돈이 투자처를 찾아 흘러가면서 부동산, 주식, 채권 가격이 동시에 자극을 받습니다.

보통 교과서에서는 "돈이 많아지면 돈값(금리)은 내려간다"고 설명합니다. 그러나 실제 현실에서는 '돈을 왜 풀었는지', '시장 참여자들이 그 이유를 어떻게 해석하는지'에 따라 반대로 금리가 뛰는 상황도 나타날 수 있습니다.

이번 사례는 바로 그 역설적인 상황을 보여주는 예입니다.

RP 매입과 양적완화: 단기와 영구의 차이, 그리고 '꼼수'

양적완화는 중앙은행이 국채 같은 장기 채권을 직접 사들이고, 그 채권을 오랫동안 보유하면서 시중에 돈을 영구적으로 푸는 정책입니다. 반면 RP(환매조건부채권) 매입은 "7일 뒤에 다시 돌려줄게"라는 조건으로 채권을 맡기고 돈을 빌리는, 일종의 단기 담보대출에 가깝습니다.

원칙대로라면 RP는 만기(7일·14일)가 오면 상환하고 거래가 끝나야 합니다. 하지만 만기 날마다 다시 7일짜리 RP를 새로 열어주면, 서류상으로는 단기 거래지만 실질적으로는 "계속 연장되는 상시 대출"이 됩니다.

즉, 형식은 단기 RP지만, 실질은 장기 유동성 공급, 즉 '양적완화 흉내'에 가까운 구조가 되는 것입니다. 이런 식의 상시 연장은 해외 투자자 눈에는 "지속적인 돈풀기"로 보이고, 통화가치와 국채시장에 대한 불신으로 이어질 수 있습니다.

유사 양적완화와 통화 승수: 8조가 80조가 되는 이유

RP 매입으로 유지되는 잔액과 국고채 단순 매입 규모를 합치면, 대략 8조 원 수준의 '본원통화'가 새로 공급된 것으로 추정됩니다. 본원통화는 은행 시스템 안에서 여러 번 대출과 예금을 거치며 '신용창출'을 통해 몇 배로 불어납니다.

이를 설명하는 개념이 '통화승수'인데, 한국의 경우 대략 10~14배 정도로 추정됩니다. 8조 원에 승수 10을 적용하면, 경제 전체에 추가로 흐르게 되는 통화량 효과는 최대 80조 원 수준이 됩니다.

중요한 포인트는, 이 돈이 단순히 시중에 머무는 것이 아니라 PF 대출 연장, 부동산 매수, 채권 투자 등으로 재투입되며 위험을 가리고 자산가격을 떠받치는 역할을 한다는 점입니다.

에버그리닝(좀비 효과): 죽어야 할 PF가 살아남는 구조

PF(Project Financing) 대출은 부동산 개발 사업을 위해 토지·공사비 등을 담보로 받는 위험한 대출입니다. 사업성이 떨어지거나 분양이 안 되면 바로 부실이 나기 때문에, 원래라면 일정 시점에 손실을 인정하고 정리해야 합니다.

하지만 중앙은행이 돈을 대량으로 풀면 은행과 증권사는 "지금 당장 부실을 터뜨릴 필요가 없다"고 생각하기 쉽습니다. 언제든 필요하면 중앙은행이 유동성을 공급해 줄 거라는 기대가 생기면서, 원금·이자 상환을 엄격히 요구하기보다 대출을 계속 연장해 줍니다.

이렇게 해서 이미 실질적으로 망해야 할 사업과 시행사가 '연명'하게 되는 현상을 비판적으로는 '좀비 효과', 중립적으로는 '에버그리닝(evergreening)'이라고 부릅니다. 시간이 갈수록 이자는 계속 쌓이고, 시행사 재무구조는 더 망가져서, 나중에는 손대기 더 어려운 수준의 대규모 부실로 커지게 됩니다.

둔촌 재건축과 놓쳐버린 구조조정의 타이밍

2022년 전후가 한국 PF·부동산 시장에선 구조조정을 하기 좋은 타이밍이었습니다. 그때는 PF 부실이 '초기 단계'였고, 토지를 헐값에 처분해도 어느 정도 원금 회수가 가능했고, 우량 건설사·시행사가 프로젝트를 인수해 새로 시작할 여력도 있었습니다.

그러나 한국은행이 그 시기에 대규모 유동성을 공급하며 대형 재건축 사업(예: 둔촌 주공)을 살려냈고, 이는 부동산 가격 재상승과 "조금만 버티면 다시 오른다"는 기대를 키웠습니다. 그 결과 시행사들은 1~2년 '버티기 모드'에서 4년 '좀비 모드'로 들어갔고, 이자만 쌓인 채 실질 가치는 급격히 나빠졌습니다.

지금 시점에서 PF를 정리하려 하면, 당시보다 부실 규모가 훨씬 커졌고, 토지를 팔아도 빚을 메우기 어려운 상태가 된 곳이 많습니다. "초기에 고통을 감수하고 정리했어야 할 문제를, 돈으로 덮어두다가 더 크게 만든 셈"입니다.

부동산·강남 집값과 통화량: 2% 공급 대 15% 돈풀기

강남 아파트 공급은 짧은 기간에 많이 늘리기가 어렵습니다. 4년 동안 새로 공급되는 물량이 2% 늘기도 쉽지 않은 구조입니다.

반면 같은 기간 동안 통화량(M2 등 광의통화 기준)은 15% 이상 늘어난 것으로 추정됩니다. 돈의 총량이 15% 늘었는데, 인기 지역 주택 공급이 2%만 늘었다면, 원칙적으로는 "같은 집을 쫓는 돈의 양"이 크게 늘어난 셈입니다.

이런 상황에서는 금리를 올리거나 세제를 손봐도, 근본적으로 '돈이 너무 많이 풀린 구조'가 유지되는 한, 강남·핵심 지역 집값을 안정시키기 어렵습니다. 정책이 공급 측면에만 머무르면, 통화 측면의 불균형을 보완하기에 역부족인 이유가 여기에 있습니다.

왜 돈을 푸는데 금리가 오르는가: 시장의 불신과 인플레이션 우려

정상적인 상황이라면, 중앙은행이 채권을 사들이고 돈을 푸는 행위는 채권 가격을 올리고 금리를 낮추는 방향으로 작용합니다. 그런데 최근 한국의 10년물 국채 금리는 기준금리 인하와 대규모 유동성 공급에도 2.5%대에서 3.4% 이상으로 뛰었습니다.

이 역설은 두 가지 신호를 반영합니다. 첫째, 외국인 투자자 입장에서 "왜 저렇게까지 돈을 풀지? 금융 시스템에 숨겨진 문제가 있는 것 아닌가?"라는 의심이 커졌다는 점입니다. 둘째, 그렇게까지 돈을 풀면 중장기적으로 물가가 크게 오를 것이라는 인플레이션 기대가 반영됐다는 점입니다.

투자자들은 "앞으로 물가가 오를 만큼의 보상을 받지 못하면 채권을 사지 않겠다"고 생각하며 더 높은 금리를 요구합니다. 게다가 한국은행의 RP 매입은 주로 단기 금리만 누르는 효과가 있고, 장기 국채는 상대적으로 방치되면서 장단기 금리의 괴리가 커지는 현상이 나타납니다.

환율 1,500원과 '방어선'의 의미

현재 환율은 외환보유액과 국민연금 등을 동원한 방어로 1,400원대 후반에서 간신히 버티는 모양새입니다. 하지만 시장이 한국은행의 지속적 돈풀기와 PF 부실을 연결해 보기 시작하면, "원화를 더 들고 있기 위험하다"는 인식이 커질 수 있습니다.

환율이 1,500원을 크게 상향 돌파하면 단순히 숫자 하나가 바뀌는 문제가 아닙니다. 수입 물가가 급등해 생활비와 기업 원가가 동시에 압박을 받고, 추가 금리 인상 압력과 외국인 자금 이탈 위험이 커집니다.

특히 원화 가치 급락은 "PF 부실 + 부동산 거품 + 국채시장 불안"이 한꺼번에 터질 수 있는 신호탄처럼 작용할 수 있습니다. 영상에서 말하는 "진짜 위험의 시작은 환율 방어선 붕괴"라는 표현은 이런 복합 위기 가능성을 가리킵니다.

국민연금의 등장: 임시방편인가, 해법인가

2026년 초가 되면 국민연금이 다시 국내 채권을 더 살 여력이 생길 수 있습니다. 연말까지 맞춰야 하는 국내 채권 비중(예: 23.6%)을 관리하느라 연말 이전에는 적극적으로 사들이기 어렵지만, 새 회계연도에선 어느 정도 공간이 열리기 때문입니다.

하지만 국민연금 연간 보험료 수입(예상 약 67조 원) 중 상당 부분은 해외 투자(달러 자산)에 배분해야 하고, 국내 채권에 전부 투입할 수도 없습니다. 포트폴리오 비중을 조정한다고 해도, 한국은행이 풀어놓은 80조 원급 유동성의 후폭풍을 '몇 달 이상' 안정적으로 막아줄 만큼의 힘은 제한적일 수 있습니다.

결국 국민연금이 일정 기간 금리·환율·주가를 떠받칠 수는 있어도, PF 부실과 구조조정 지연이라는 근본 문제를 해결해주지는 못합니다. 연금으로 시장을 '받쳐놓는 전략'에만 의존하면, 시간을 번 만큼 오히려 문제를 더 키울 위험이 있습니다.

인사이트

지금 한국 경제에서 나타나는 금리·환율·부동산 움직임은 단순한 경기 변동이 아니라, "돈풀기로 덮어둔 구조적 문제의 신호"로 읽을 필요가 있습니다. PF 대출, 부동산 버블, 과도한 유동성이 복합적으로 얽혀 있어, 어느 한 부분만 정책으로 눌러서는 지속적인 안정을 기대하기 어렵습니다.

개인 차원에서는 다음과 같은 관점을 갖는 것이 유용합니다. 첫째, 부동산·주식·채권 투자 판단 시 "통화량·환율·장기금리"를 동시에 보며, 단기 정책 발표에만 반응하지 말 것. 둘째, PF·레버리지 상품, 고위험 부동산 금융 상품에 대한 노출을 점검하고, '에버그리닝 중인 자산'에 얽혀 있지 않은지 확인할 것. 셋째, 환율 1,500원 돌파 같은 큰 이벤트는 단순 변동이 아니라, 정책 방향 전환이나 구조조정 본격화의 신호일 수 있으므로, 그 시점에 자산 배분을 재점검할 준비를 해둘 것.

결국 필요한 것은 "돈으로 덮는 연장전"이 아니라, 고통이 따르더라도 PF·부동산·재정의 체질을 바꾸는 실질적인 구조조정입니다. 정책이 그 방향으로 움직이는지, 아니면 또 한 번 시간을 벌기 위해 돈을 더 풀고 있는지를 꾸준히 관찰하는 것이, 앞으로 몇 년간 투자와 자산관리에 핵심 기준이 될 것입니다.

출처 및 참고 :