돈, 통화량, 내 집 마련: 투자 전에 알아야# 돈, 통화량, 내 집 마련: 투자 전에 알아야 마련을 기반으

돈의 진짜 룰: 통화량은 계속 늘어난다

우리가 쓰는 '돈'은 고정된 양이 아니라, 국가와 중앙은행의 정책에 따라 계속 찍혀 나온다.

국가가 도로를 깔고, 댐을 짓고, 각종 지원금을 풀 때 그 재원은 세금만이 아니라 신규 발행된 통화에서 나오곤 한다. 이렇게 경제에 풀리는 전체 돈의 양(통화량)이 늘어나면, 개별 화폐 단위의 가치는 떨어지고, 같은 물건을 사려면 더 많은 돈이 필요해진다.

아파트나 토지처럼 공급이 쉽게 늘어나지 않는 자산은, 이 늘어난 돈의 방향을 따라 가격이 올라가기 쉽다. 그래서 "부동산이 오른다"라기보다는 "돈 가치가 떨어져서, 그 돈으로 표시된 자산 가격이 올라가는" 현상으로 이해하는 것이 더 정확하다.

핵심은, 통화량이 늘어나는 구조는 '예외적인 사건'이 아니라 '게임의 기본 설정'에 가깝다는 점이다.

50층 비유: 돈이 떨어질 때 먼저 받는 사람들

돈이 헬리콥터에서 뿌려진다고 상상해 보자.

50층 옥상에 있는 사람, 1층에 있는 사람, 지하에 있는 사람이 있다면, 누가 가장 먼저, 가장 많이 받을까? 위에 있는 사람일수록 돈이 떨어지는 흐름을 빨리 보고, 크게 대응할 수 있다.

현실에서 50층에 있다는 건, 통화량이 언제, 얼마나 늘어나는지 관심을 가지고 지켜보는 사람이라는 뜻이다. 반대로 지하에 있는 사람은 돈이 얼마나 풀리는지, 그게 어디로 흘러가는지에 거의 관심이 없다.

통화량이 급증했던 2021년에 부동산과 주식이 폭등했고, 증가 폭이 크게 줄었던 2023년에는 부동산이 바닥을 찍었다. 이런 패턴을 '나중에 뉴스로 듣는 사람'과 '미리 예상하고 준비한 사람' 사이의 격차가 바로 50층과 지하의 차이다.

자산이 계단이다: 위층으로 올라가는 구조

애초에 50층에서 태어난 사람은 거의 없다.

대부분은 지하나 1층에서 출발해서, 자산을 쌓으면서 한 층씩 올라간다. 그 계단 역할을 하는 것이 바로 '자산'이다.

자산을 가진 사람만이 통화량 증가를 피부로 느낀다. 돈이 풀릴 때, 부동산·주식·기타 자산 가격이 같이 올라가면서 자신의 자산 가치도 같이 올라간다.

반대로 자산이 거의 없는 사람은, 돈이 풀려도 체감이 잘 안 된다. 물가는 오르는데 월급 인상은 느리고, 남들이 "집값이 또 올랐다"고 말할 때 뒤늦게 현실을 깨닫는다.

그래서 "돈이 늘어나는 세계에서 유리한 자리에 서려면, 통화량의 근원(정책·시스템)에 더 가까운 자산을 조금씩이라도 확보해야 한다"는 결론이 나온다.

왜 '내 집'이 첫 번째 자산이 되어야 하는가

자산의 종류는 많다. 주식, 코인, 각종 투자 상품 등 선택지는 넓다.

하지만 강연자는 "첫 자산은 내 집"을 가장 우선순위 높게 둔다. 이 선택에는 두 가지 중요한 이유가 있다.

첫째, 변동성의 차이다. 주식이나 코인은 하루에 수퍼 급등·급락이 가능하지만, 실물 주거용 부동산은 거래 속도와 비용, 제도적 장치 때문에 단기간 가격 변동 폭이 상대적으로 작다. 그래서 같은 하락이라도 마음이 덜 흔들리고, '버티기'가 훨씬 수월하다.

둘째, 사용 가치가 있다는 점이다. 주식·코인은 숫자에 불과하지만, 집은 실제로 들어가 살면서 삶의 기반이 된다. 가격이 일시적으로 내려가도 "그래도 이 집이 나와 가족을 품고 있다"는 실질적 위안이 있다.

이 두 가지가 합쳐지면, 내 집은 단순한 투자 상품이 아니라, 심리적 안전장치이자 다음 투자를 준비할 수 있는 플랫폼이 된다. 그래서 "먼저 내 집을 확보하고, 그 위에서 주식이든 코인이든 다시 도전하라"는 조언이 나온다.

시장 사이클과 타이밍: 2~3년에 한 번 오는 기회

최근 시장은 예전처럼 "한 번 오르면 10년 오른다"는 식이 아니라, 더 짧은 호흡으로 출렁인다.

통화량이 급격히 늘어나는 시기에 자산 가격이 폭등하고, 이후 물가와 금리 조정 국면에서 가격이 조정되는 흐름이 반복된다. 강연자는 "대략 2~3년에 한 번씩 큰 기회가 온다"고 본다.

이 구조를 이해하면, 지금 당장 타지 못한 파동에 절망할 필요가 없다. 지금이 너무 위험해 보이면 과감히 쉬고, 그 사이에 공부·종잣돈·전략을 준비해 다음 사이클을 노리는 편이 오히려 안전하다.

반대로, 조급하게 빚을 과도하게 내서 고점에서 뛰어들면, 2~3년을 벌려다가 20~30년 뒤로 밀릴 수 있음을 항상 의식해야 한다.

가치와 가격을 구분하기: 좋은 걸 '싸게' 사야 한다

투자에서 자주 놓치는 포인트가 있다. "좋은 자산이면 아무 때나 사도 된다"는 착각이다.

서울 아파트, 삼성전자, 네이버처럼 모두가 인정하는 '좋은 자산'도 가격이 과하게 올라간 구간에서는 크게 떨어질 수 있다. 즉, '가치 있는 자산'과 '지금 가격이 좋은가'는 완전히 다른 문제다.

가치 판단 후에는 반드시 가격 판단이 따라와야 한다. 예를 들어, 인구·소득·도시 규모가 비슷한 A·B 두 도시의 대표 아파트 가격이 각각 9억과 6억이라면, 합리적으로는 B가 더 매력적인 가격일 수 있다.

이런 비교를 하려면, 먼저 도시·입지·단지의 가치를 보는 눈이 필요하고, 그다음 실제 거래 가능한 가격을 조사하는 능력이 필요하다. 결국 투자란 "좋은 걸 알고, 그걸 비싸게가 아니라 적어도 과하지 않은 가격에 사는 기술"이다.

'진짜' 가격을 읽는 법: 협상과 현장의 중요성

온라인에 표시된 매물 가격이 곧바로 '실제 성사 가능한 가격'은 아니다.

예를 들어, 부동산 사이트에는 8억 8천에 올라와 있지만, 중개업소에서 직접 상담하고 협상하면 8억 3천에 거래가 되기도 한다. 표면 가격과 실거래 사이의 간격은, 흥정, 급매 여부, 매도자의 사정 등에 따라 크게 달라진다.

이 간격을 줄이고 실제로 좋은 조건을 이끌어 내는 능력은, 검색만으로 생기지 않는다. 발품을 팔고, 여러 번 협상해 보고, 실패도 해 보는 과정을 통해 쌓이는 '경험의 영역'이다.

그래서 내 집 마련이나 부동산 투자를 할 때는, 단순히 앱으로 가격만 보는 데서 멈추지 말고, 실제로 전화하고, 방문하고, 제안해 보는 연습이 필수다.

위로 끌어주는 사람 고르기: 멘토와 정보의 질

1층에서 10층, 10층에서 20층으로 올라가려면, 이미 그 층에 가 있는 사람과 연결되는 것이 빠르다.

요즘은 유튜브·책·강의 등으로 여러 '10층 사람'을 만날 수 있지만, 그만큼 정보 과잉의 시대이기도 하다. 따라서 누구를 기준으로 삼을지 고르는 안목이 필요하다.

기준은 두 가지로 정리된다. 첫째, 신뢰할 수 있는 사람인가. 말과 행동이 시간이 지나도 크게 흔들리지 않고, 돈보다 사람을 우선하는 태도가 느껴지는가. 둘째, 실력이 검증된 사람인가. 자신의 성과가 운이 아니라 반복 가능한 원칙과 노하우에서 나왔음을 설명할 수 있는가.

중요한 건 '금방 끌려가는 금사빠'처럼 단번에 믿지 않고, 시간을 두고 관찰하며, 그 사람의 철학이 일관된지를 보는 것이다. 유리한 층으로 올라가는 지름길은, 좋은 멘토를 찾고, 그 사람의 사고방식과 프레임을 배우는 데서 시작된다.

인사이트

지금의 자산 시장은 겉으로 보기엔 "주가가 몇 % 올랐다, 집값이 몇 억 빠졌다"는 뉴스의 연속처럼 보인다. 하지만 그 이면에는 통화량 증가, 자산 공급의 제약, 사람들의 심리, 정책과 금리의 흐름이 거대한 판을 만들고 있다.

개인이 이 판에서 피해자가 아니라 참여자가 되려면 다음 네 가지가 필요하다. 첫째, 돈이 어떻게 풀리는지 관심을 갖고 '위층에서 내려다보는 시각'을 기른다. 둘째, 내 집을 우선 확보해 삶의 기반과 심리적 안전판을 마련한다. 셋째, 가치와 가격을 구분하고, 좋은 자산을 적절한 가격에 사는 연습을 한다. 넷째, 믿을 수 있고 실력 있는 멘토를 골라, 그 사람의 관점으로 세상을 읽는 방법을 배운다.

지금 당장 큰 기회를 잡지 못했다면, 그 사이를 '준비 기간'으로 쓰면 된다. 2~3년에 한 번은 다시 파도가 온다. 그때를 위해 지금 할 수 있는 최소한의 행동부터, 하나씩 시작하는 것이 결국 1층에서 10층으로 올라가는 가장 현실적인 방법이다.

출처 및 참고 :