2024~2026 전월세 시장 이해와 세입자 전략 정리

핵심 요약

지금 전월세 시장은 전세 매물 부족과 입주 물량 감소로 전세가는 오르고, 월세도 비싼데 대출은 막혀 선택지가 줄어든 상황이다. 세입자는 '갱신권이면 끝'이라고 생각하기보다, 시세·입주 물량·집주인 선택지를 함께 보고 갱신·이사·매매까지 플랜 A/B를 준비해야 한다.

1. 지금 전월세 시장에서 실제로 벌어지는 일

최근 몇 달 사이 서울·경기·광역시 전세가격 지수는 모두 상승했다.

지수로는 1포인트 남짓이지만, 현장에서는 단지에 따라 전세가가 5천만 원에서 1억, 서울 핵심지는 수억씩 오른 사례도 나타난다.

전세 수급 지수를 보면 서울·경기·광역시 모두 '100을 훌쩍 넘는 높은 값'을 유지하며 "전세가 현장에서 부족하다"는 중개업소 체감이 계속 강해지고 있다.

매물 수량 자체는 서울 일부 지역(강남·잠실)에서 새 아파트 입주 영향으로 일시적으로 늘어난 것처럼 보이지만, 전체적으로는 서울·경기·부산 등 주요 지역에서 전세 매물이 줄어드는 흐름이다.

정리하면, 평균 가격은 오르고, 부족하다고 느끼는 사람은 늘고, 실제 매물도 줄어드는 '전세 품귀 + 가격 상승' 상황이다.

2. 왜 전세·월세 매물이 이렇게 부족해졌을까?

표면적인 이유는 "전세가 오른다, 대출은 줄었다"이지만, 구조적인 원인은 세 가지다.

첫째, 기존 세입자들이 갱신권을 많이 쓰면서 새 전세 매물이 시장에 안 나온다.

둘째, 집주인들이 새 전세를 내놓기보다 실거주 매도(직접 들어와 살 사람에게 파는 것)를 택하면서 임대용 물량이 줄어든다.

셋째, 토지거래허가구역 확대로 "전세 끼고 매수 후 임대" 같은 행위가 막히면서 투자·임대 목적 매물이 더 줄고 있다.

이 세 가지가 동시에 겹치면서, 새로 집을 구해야 하는 세입자 입장에서는 "나오는 매물은 적고, 그마저도 금방 계약되는" 시장이 된 것이다.

3. 입주·착공 물량이 만들어낸 근본적인 공급 부족

더 깊은 원인은 향후 몇 년간의 '공급 절벽'이다.

서울은 연간 약 4만 8천 세대 정도가 입주해야 수요 대비 공급이 맞는 편인데, 2024~2026년 입주 예정 물량은 이 평균에 크게 못 미친다.

특히 2026년 예정 물량은 4천 세대 수준으로, 필요한 물량의 10%도 안 되는 수준이라 장기적인 전세 매물 부족을 예고하고 있다.

착공 물량도 2023~2025년에 급감해, 3년 뒤(입주 시점)에도 새 아파트가 충분히 나오기 어렵다.

요약하면, "지금 전세가 부족한 것"이 단기 현상이 아니라, 입주·착공 감소로 구조적 부족이 이어질 가능성이 높은 구간에 진입했다는 의미다.

4. 갱신 vs 신규 계약: 가격 격차를 반드시 확인해야 하는 이유

최근 2년간 전세를 싸게 들어간 세입자들은 계약 만기가 다가오면서 충격을 받기 쉽다.

같은 단지에서 몇 년 전 갱신 계약은 6억대인데, 최근 신규 계약은 7억~8억, 서울 핵심지는 4억 이상 차이 나는 사례도 나온다.

즉, "내가 지금 내고 있는 전세금"과 "지금 그 집을 새로 들어오는 사람이 내야 할 전세금" 사이에 1억~수억의 격차가 벌어져 있는 곳이 많다.

이 격차 때문에 세입자는 다음 선택에서 고민이 커진다.

갱신권을 써서 '싸게' 버틸 것인지, 시세 수준의 신규 계약(이사 포함)을 수용할 것인지, 아예 매매를 검토할 것인지를 현실적인 숫자를 보고 결정해야 한다.

그래서 지금 거주 중이라면, 내 단지와 주변 단지의 "갱신 거래 vs 신규 거래 가격"을 따로 확인하는 것이 필수다.

5. 세입자가 반드시 이해해야 할 '집주인 입장'

세입자는 보통 "나는 갱신권 있으니까 연장하면 되겠지"라고 생각하지만, 집주인 입장에서는 선택지가 훨씬 다양하다.

전세 시세가 크게 오른 상황에서는, 집주인은 기존 세입자와 갱신(상한선 내 인상)을 하는 것보다, 시세대로 신규 전세를 받는 것이 더 이득일 수 있다.

또는, 규제와 대출 환경을 고려해 "임대를 계속 주기보다는, 이참에 실거주자에게 팔자"고 판단할 수도 있다.

토지거래허가구역·대출 규제 등으로 투자 수요가 줄고 실거주 위주 거래가 늘면서, 집주인이 "실거주 매도"를 선택하는 비중이 높아지는 구조다.

그래서 세입자는 "집주인이 언제든 실거주/매도 카드를 꺼낼 수 있다"는 전제를 갖고, 갱신권이 안 될 수 있는 상황까지 계획해야 한다.

6. 갱신권이 '완전한 안전장치'가 아닐 때 필요한 플랜 A/B

갱신권은 강력한 권리지만, 언제나 가능한 것은 아니다.

집주인이 직접 거주하겠다고 하면, 법적 요건을 충족할 경우 갱신 요구를 거절할 수 있고, 그 경우 세입자는 어쩔 수 없이 새로운 집을 찾아야 한다.

또, 3+3+3년·장기 거주 약속 같은 조건은 매력적으로 들리지만, 집주인의 상황 변화(실거주 계획, 매도, 상속 등)나 정책 변화에 영향을 받을 수 있다.

따라서 세입자는 다음과 같은 최소한의 준비가 필요하다.

지금 살고 있는 집의 시세, 주변 전세·월세의 시세, 내가 이사할 수 있는 후보 지역의 가격 범위를 미리 알아둔다.

갱신이 안 될 경우를 가정해, "플랜 A: 이 동네에서 재계약", "플랜 B: 인근 지역 이사", "플랜 C: 감당 가능한 수준의 매매"처럼 단계별 시나리오를 그려둔다.

이렇게 해두어야 집주인 통보 한 번에 '당장 어디로 가야 하지?'라는 공포에 휘둘리지 않는다.

7. 전세 품귀가 매매 시장에 미치는 영향

전세 매물 부족과 전세가 상승은 자연스럽게 매매 시장에도 영향을 준다.

신혼부부나 새로 독립해야 하는 수요자들이 전세·월세를 찾다가, "월세 내느니 차라리 대출 받아 매매를 하자"는 쪽으로 일부 이동한다.

반면 대출 한도가 크게 줄어들면서, 전체 매매 거래량은 10·15 대책 이후 감소했다.

그런데 거래가 줄었다고 해서 매매가격이 일제히 떨어진 건 아니다.

전세가가 밑에서 매매가를 받쳐주고, 매도자들도 "이 가격 아니면 안 판다"는 태도를 유지하면서, 실거래가보다 더 높은 호가가 버티는 단지들이 많다.

즉, "거래는 줄었지만, 매도자 기대 가격은 쉽게 안 내려오는 시장"이라 볼 수 있다.

8. '가격 변동'이 아니라 '살 집의 질'을 기준으로 생각하기

요즘 시장은 금리·환율·주식·코인 등 모든 자산 가격이 요동치면서, 사람들도 부동산을 "오르면 사고, 떨어질 때까지 기다리고" 같은 단기 시각으로 보기가 쉽다.

하지만 내 집 마련은 잘못 샀을 때의 비용이 너무 크고, 보유 기간도 길기 때문에, 단기 등락에 맞춰 '타이밍 잡기'식으로 접근하면 리스크가 크다.

지금처럼 전세가 부족하고 매매도 만만치 않은 시기에는, "언제 사느냐"보다 "어떤 집을 사느냐"가 훨씬 중요해진다.

좋은 입지·수요·환경·상품성을 가진 집을 적어도 '과도하게 비싸지 않은 가격'에 사는 것이 핵심이다.

가격이 일시적으로 더 빠질 수도 있지만, 잘 고른 집이라면 그 기간에도 내가 사는 만족도와 장기 가치가 버텨준다.

9. 가치와 가격을 함께 보는 '비교 전략'의 기본

가치를 판단하고, 그 다음에 가격을 비교하는 것이 필요하다.

비슷한 규모와 소득 수준을 가진 A도시와 B도시가 있다고 할 때, 각각의 '대장 아파트' 84㎡가 A는 9억, B는 6억이라면, 가치가 비슷한데 가격 차이가 크다는 의미다.

이때 합리적인 선택은, "왜 B가 더 싼지 위험 요인은 없는지 확인하고, 특별한 문제가 없다면 B를 우선 검토하는 것"이다.

단, 이 과정에서 중요한 것은 '실제 거래 가격'이다.

포털에 나온 호가는 8.8억인데, 실제로는 협상으로 5천만 원 이상 깎인 사례처럼, 화면에 보이는 가격이 전부가 아니다.

직접 중개업소에 문의하고, 실거래가를 확인하고, 협상 여지를 탐색하는 경험이 쌓일수록, 같은 예산으로 더 나은 집을 선택할 가능성이 높아진다.

인사이트

지금 전월세 시장은 "전세는 부족하고, 월세도 비싸며, 매매는 쉽게 안 떨어지는" 어정쩡하지만 실제로는 세입자에게 가장 빡빡한 구간이다.

이럴수록 "갱신권 있으니까 괜찮겠지", "가격 더 떨어지면 생각해 볼게" 같은 수동적인 태도는 위험하다.

지금 당장 할 수 있는 최소 행동은 세 가지다.

첫째, 내가 살고 있는 집과 인근 단지의 '갱신 vs 신규 전세 시세'를 구체적인 숫자로 확인한다. 둘째, 향후 2~3년 내 만기가 온다면, 갱신 실패·집주인 실거주 통보까지 함께 가정한 플랜 A/B/C를 미리 세운다. 셋째, 내 집 마련을 고려한다면 "지금이 저점인가"보다 "이 집이 장기적으로 봐도 좋은 선택인가", "가격이 과하게 비싼 것은 아닌가"를 중심으로 공부한다.

잘 고른 집을 적절한 가격에 사는 것은 언제 샀든 결국 시간을味方로 만들지만, 아무 기준 없이 타이밍만 쫓아 움직인 선택은 시간이 지나도 후회로 남기 쉽다.

출처 및 참고 :