한국 부동산·전세·재정 이슈 구조적으로 이해하기

한국 부동산·전세·재정 이슈 한눈에 정리

핵심 요약

미국의 긴축 종료와 내년 기준금리 인하 기대 속에서 한국은 금리 인하 여력이 조금씩 생기지만, 통화량 확대와 공급 부족으로 자산·전세 가격 상승 압력이 강해지고 있다. 전세사기 구제, 보증보험 적자, 주택도시기금 고갈 등이 겹치며 정부 재정은 악화되고 있고, 각종 부동산·대출·청약 규제는 시장을 왜곡시키는 부작용을 키우고 있다.

미국 통화정책 변화와 한국 금리 환경

미 연준이 양적 긴축을 종료했다는 것은 더 이상 시장에서 돈을 거둬들이지 않겠다는 의미이고, 앞으로는 최소한 통화량을 유지하거나 다시 풀 가능성이 커졌다는 신호다.

게다가 연준 의장 후임으로 비교적 완화적인 인물이 거론되고, 내년 미국의 금리 인하 전망이 강해지면서 글로벌 유동성 환경은 다시 완화 쪽으로 기울고 있다.

한국은 그동안 미국보다 금리를 크게 내리지 못했다. 금리 차가 벌어지면 원화가 약해지고 환율이 뛰어 물가와 금융시장이 흔들리기 때문이다. 하지만 미국이 금리를 내리기 시작하면 한국도 뒤따라 인하할 여지가 커지며, 그 시점이 내년쯤으로 예상되고 있다.

한국의 통화량(M2) 급증과 자산 가격 압력

최근 한국의 광의통화(M2)가 매달 수십 조 원씩 늘어날 만큼 빠르게 증가하고 있다. M2에는 예·적금뿐 아니라 증권 관련 일부 상품까지 포함되기 때문에, 증시와 부동산이 동시에 살아날 경우 통계상 통화량이 더 가파르게 늘어난다.

돈이 많이 풀리면 단순히 '돈이 많아진다'에서 끝나는 것이 아니라, 같은 실물 자산을 더 많은 돈이 쫓게 되면서 집값, 주식 등 자산 가격 상승 압력이 커진다.

정부는 내년부터 통화량 통계 기준에서 수익증권 등을 빼, 선진국 기준과 맞추겠다고 한다. 통계상 증가 속도는 둔화된 듯 보일 수 있지만, 실제로 시장에 풀린 돈 자체가 줄어드는 것은 아니기 때문에 자산 가격 압력은 여전히 남는다.

서울-지방 격차와 '서울행' 수요

최근 몇 년간 지방 집값은 정체·하락한 반면, 서울·수도권은 빠르게 반등하면서 지역 간 자산 격차가 크게 벌어지고 있다.

이 차이를 체감한 지방 거주자들이 "벼락거지 되기 싫다"는 심리로 서울에 집을 사러 올라오는 흐름이 다시 강해졌다. 특히 재개발 빌라나 비교적 저렴한 소형주택을 통해 서울에 '앵커'를 하나 박아 두려는 수요가 늘고 있다.

다만 재개발 빌라는 사업성이 불확실하거나 규제에 걸릴 수 있는 리스크가 크기 때문에, 단순한 입소문만 믿고 매수하면 장기간 자금이 묶이거나 손실이 커질 수 있다.

규제의 풍선효과: 10·15 대책 이후 쏠림

서울·수도권 전역을 강하게 묶은 10·15 대책 이후, 규제 강도가 상대적으로 약한 인근 지역으로 수요가 쏠리는 풍선효과가 뚜렷해졌다.

동탄2, 구리, 수원 권선구, 안양 만안구, 오산 등 규제에서 비켜난 곳들은 거래량이 규제 전보다 수십 퍼센트씩 급증했다.

정책은 투기 수요를 누르려 했지만, 실제로는 '덜 막힌 곳'으로 투자 수요를 이동시키며 해당 지역의 가격과 거래만 자극하는 결과를 낳고 있다. 규제를 구멍 없이 촘촘하게 만들 수도 없기 때문에, 이런 풍선효과는 앞으로도 반복될 가능성이 크다.

대출 규제 구간이 만드는 시세 왜곡

주택담보대출 규제가 특정 가격 구간에서 급격히 달라질 때, 시장 가격은 그 경계선에 맞춰 '눌러 붙는' 현상을 보인다.

과거 15억 초과 아파트에 대출을 전혀 안 해주던 시기에는 많은 단지의 시세가 14억 9000만원 안팎으로 몰려갔다. 실제 가치가 더 높은 집도 '대출이 가능한 최대 시세'에 맞춰 거래가 이뤄졌다.

지금도 25억을 기준으로 대출 한도가 급감하는 구간이 존재해, 24억대에서 25억을 넘느냐 마느냐가 실수요자에게는 '살 수 있느냐 없느냐'의 경계가 된다. 이처럼 대출 규제는 의도와 달리 시세를 특정 구간에 묶어 버리며 시장을 왜곡한다.

집값 상승과 종부세 확대

집값이 빠르게 오르면서 종합부동산세 대상자 수와 세수도 크게 늘어났다. 세율은 과거보다 완화됐지만, 과세표준이 되는 집값 자체가 많이 오른 탓에 세금 총액은 여전히 크다.

예전처럼 '고가 다주택자 때리기'에 초점을 맞추기보다는, 이미 중산층 상당수가 고가 1주택자·다주택자로 구분되는 상황에서 조세 형평성과 시장 왜곡을 줄이기 위한 장기적인 세제 설계가 필요한 시점이다.

청약 제도의 로또화와 신뢰 붕괴

서울 주요 재건축·재개발 단지 분양에서는 분양가와 시세 차이가 수억~수십억 원에 달하는 '로또 청약'이 반복되고 있다. 당첨만 되면 즉시 시세차익이 보장되고, 전매·전세 활용까지 가능한 단지는 사실상 거대한 현금 복권과 비슷하다.

이런 구조가 오래 지속되다 보니, 가족 전입·관계 위장 등을 통해 가점을 끌어올리는 편법 사례가 속출했고, 정부가 적발·취소에 나섰지만 근본 해결책은 되지 못하고 있다.

수십억 이득이 걸려 있는데, 순전히 개인의 도덕성만 믿고 "하지 말라"고 기대하는 것 자체가 비현실적이다. 청약 제도 자체를 단순화하고, 분양가 책정·전매 제한·공급 방식 전반을 다시 설계하지 않으면 로또 구조와 편법 유인은 계속될 수밖에 없다.

다가오는 전세 대란과 전세의 구조적 한계

서울·수도권 전세 수급 지표는 이미 빠르게 타이트해지고 있으며, 2021년 수준의 전세 대란이 다시 올 가능성이 크다는 전망이 강하다.

근본 원인은 공급이다. 인허가와 착공이 크게 줄어든 탓에, 몇 년 뒤 입주 물량이 뻥 뚫려 비는 시기가 예정되어 있다. 건설사 부실과 PF 위기까지 겹치면서 신규 공급은 더 위축됐다.

이 사이 전세 계약갱신청구권을 쓰지 못하고 시장에 다시 나오는 세입자들은, 과거처럼 전세 매물 앞에 줄을 서야 하는 상황을 다시 마주할 수 있다. 전세가 부족하면 보증금이 급등하고, 감당 못 한 수요가 월세로 대거 이동하면서 주거비 부담은 전반적으로 올라간다.

빌라 전세 붕괴와 전세사기, 그리고 월세화

신축 빌라 전세는 전세사기와 보증금 미반환 사고가 대량으로 발생한 대표적인 영역이다. 시세가 불투명한 비아파트에 고평가 전세를 맞추고, 전세대출·보증보험을 끼워 넣는 구조가 사실상 '사고 나면 남의 돈으로 메우는 시스템'이 되어 버렸다.

집값 하락과 전세가 규제로 눌리면서 빌라 임대인의 수익성이 무너지고, 경매로 넘어가도 낙찰이 잘 안 되면서 채권자·보증기관·세입자가 모두 피해를 보는 악순환이 이어지고 있다.

이 때문에 빌라 시장은 점점 전세를 기피하고 월세로 전환되는 추세다. 임대사업자 제도도 있으나, 각종 의무와 과태료 부담에 비해 혜택이 크지 않고, 언제 정책이 바뀔지 모른다는 불신이 강해 활성화되지 못하고 있다.

전세사기 지원 법안과 재정 파탄 위험

이미 전세보증 관련 사업에서 연간 약 4조 원의 적자가 발생해 주택도시기금이 크게 훼손되고 있는 상황에서, 전세사기 피해자에게 보증금의 최소 33%를 정부 재정으로 지원하는 법안이 발의되었다.

피해자 보호 필요성 자체는 분명하지만, 사고가 구조적으로 반복되는 시스템을 그대로 둔 채 "문제 생기면 정부가 일정 부분 대신 갚아준다"는 신호를 주면, 시장 참여자 모두의 경각심은 더 떨어질 수 있다.

전세 가격을 과도하게 책정하는 임대인, 위험 수준을 제대로 평가하지 못한 금융기관, 보증보험을 쉽게 인수하는 공공기관, 전세의 구조를 충분히 이해하지 못한 세입자까지 모두가 '언젠가 국가가 막아줄 것'이라는 기대를 가지게 되면, 도덕적 해이가 커지고 재정 부담은 눈덩이처럼 불어난다.

근본적으로는 전세 자체에 과도하게 의존하는 주거 구조를 점진적으로 월세·보증부월세·장기공공임대로 변환하고, 보증보험 인수 기준을 강화해 위험 물건 자체가 시장에 덜 나오도록 만들 필요가 있다.

주택도시기금 고갈과 건설 경기 침체

주택도시기금은 청약저축 등으로 모은 국민의 돈을 기반으로, 공공임대 건설, 서민 주거지원, 전세보증 등 여러 용도로 사용돼 왔다. 그러나 최근 몇 년간 전세보증 사고, 신생아·청년 대출, 각종 정책사업으로 지출이 급증하며 수십 조 원이 증발했다.

동시에 청약에 대한 회의감으로 청년층이 청약통장을 해지하는 사례가 늘면서, 기금으로 새로 유입되는 자금은 줄고 있다. 이런 상황에서 정부는 오히려 공공임대를 확대해야 하는 과제를 안고 있어, "돈은 줄어드는데 지출은 늘려야 하는" 구조적 모순에 봉착했다.

한편 건설 경기 침체로 중견·중소 건설사 도산이 이어지고 있다. 대형 브랜드사는 버티겠지만, 지방·중저가 주택 공급을 담당하던 업체들이 무너지면, 몇 년 뒤 서민·지방 주택 공급 공백이 더 심해질 수 있다.

GTX와 재정 우선순위의 문제

GTX-C 노선은 착공식 이후 실제 공사는 시작되지 못한 채, 공사비 부담과 수익성 문제로 멈춰 있다. 건설사는 예상 공사비로는 수조 원 손실이 날 것이라며 추가 지원을 요구하고 있고, 정부·지자체는 재정 투입 여부를 두고 고민 중이다.

흥미로운 점은, 전세보증 적자 규모(연간 약 4조 원)가 GTX 한 노선 건설비에 맞먹는 수준이라는 것이다. 즉, 현재 시스템을 그대로 두면 "매년 GTX 하나씩 날리는" 셈이 될 수 있다는 비유가 나온다.

수도권 교통망 확충은 민심과 직결되기 때문에, 결국 GTX-C도 재정을 투입해 추진될 가능성이 크지만, 이런 대형 인프라와 전세·주거 지원 사이에서 무엇을 우선순위에 둘지에 대한 사회적 합의가 필요하다.

인사이트

앞으로 몇 년간 한국 부동산 시장은 세 가지 흐름이 동시에 작동할 가능성이 크다. 미국발 완화 기조와 함께 금리가 천천히 내려가며 유동성이 늘어나고, 인허가·착공 감소로 공급이 부족해지며, 전세 구조의 허점과 재정 부담이 점점 더 불거지는 방향이다.

개인 관점에서는 "정부가 다 막아줄 것"이라는 기대를 버리고, 전세·보증·대출 규제의 구조를 이해한 뒤 움직이는 것이 중요하다. 특히 전세 계약 시에는 보증보험 가입 가능 여부, 시세 대비 전세가 비율, 집주인 재무 상황, 다가구·빌라의 경우 근저당·선순위 임차인 여부까지 최소한 한 번은 직접 확인해야 한다.

또한 무작정 "서울이면 다 오른다"는 생각보다는, 규제·GTX·공급 계획·재정 여건 등 큰 흐름을 함께 보며, 본인의 소득·현금흐름이 감당할 수 있는 범위에서 장기 계획을 세우는 것이 리스크를 줄이는 현실적인 전략이 될 것이다.

출처 및 참고 :