2025~2026년 부동산: 무주택·1주택자를 위한 변화 정리

핵심 요약

2025~2026년 부동산 시장은 "크게 오르지도, 잘 떨어지지도 않는 비싼 정체 구간"이 될 가능성이 큽니다. 서울·수도권의 구조적 공급 부족과 전세 수요는 가격을 받쳐 주지만, 금리·경기 부담으로 거래는 얼어붙는 양상이 이어질 수 있습니다.

2025~2026년 시장 큰 그림: '비싼 횡보' 시나리오

앞으로 1~2년은 집값이 가파르게 오르거나 폭락하기보다는, 높은 수준을 유지한 채 크지 않은 범위에서 오르내릴 가능성이 큽니다. 이런 상황을 흔히 "비싼 횡보"라고 부르는데, 체감상 "집 사기는 여전히 비싼데, 막상 사고 나면 크게 오르지도 않는 시장"에 가깝습니다.

가격이 크게 안 오른다고 해서 체감이 편해지는 것은 아닙니다. 이미 많이 오른 가격대가 유지되면, 무주택자는 여전히 진입 장벽을 느끼고 1주택자는 갈아타기가 부담스러운 상태가 이어집니다.

거래 절벽: 사려는 사람도, 팔려는 사람도 멈춰서는 구간

고금리·경기 불확실성·앞으로의 방향성에 대한 고민 때문에, 매수자와 매도자 모두 쉽게 결정을 내리지 못하는 시기가 찾아올 수 있습니다. 매수자는 "지금 사도 되나, 더 떨어지지 않을까?"를 고민하고, 매도자는 "지금 팔았다가 다시 못 사면 어떡하지?"를 두려워합니다.

이렇게 서로 눈치를 보는 구간에서는 실제 거래량이 크게 줄어듭니다. 매물은 인터넷에 올라와 있지만, 체감상 '사고 파는 사람은 거의 없는 시장'처럼 느껴질 수 있습니다.

무주택자 입장에서는 선택지가 많아 보이지만, 가격이 잘 안 내려가니 '버티는 매도자'와 '망설이는 매수자'가 맞서는 구조가 됩니다. 1주택자는 갈아타기를 하려 해도 기존 집이 잘 안 팔리거나, 원하는 가격에 처분이 안 되는 문제가 생길 수 있습니다.

서울·수도권 공급 부족: 왜 쉽게 안 떨어지는가

서울과 수도권은 이미 주거 수요가 매우 높은 지역이고, 직장·교육·교통 등 여러 요소가 집중되어 있습니다. 이 지역에 새로 공급되는 아파트가 꾸준히 부족하면, 금리나 경기와 상관없이 일정 수준 이상의 수요가 유지됩니다.

특히 입지가 좋은 곳, 학군·교통이 뛰어난 지역, 신축·준신축 아파트는 수요가 쉽게 꺼지지 않습니다. 이 구간은 급락보다는, 조정이 와도 다시 수요가 붙으면서 가격 방어가 강하게 나타나는 경우가 많습니다.

장기적으로 보면, 인구 구조 변화와 수도권 집중 현상은 "서울·핵심 수도권은 버티고, 외곽·지방은 더 약해지는 양극화"를 강화할 가능성이 있습니다. 따라서 같은 '아파트'라도 지역과 입지에 따라 완전히 다른 흐름을 보일 수 있음을 염두에 둘 필요가 있습니다.

전세 시장 변수: 월세 전환과 전세 불안정

전세 시장은 금리와 집주인의 대출 상황에 크게 영향을 받습니다. 금리가 높으면 집주인은 전세보다 월세를 선호하고, 이때 전세 매물이 줄거나 보증금이 올라가는 현상이 나타날 수 있습니다.

전세가 줄어들면 무주택자는 선택지가 더 좁아지고, 월세 부담이 커져 체감 주거비가 상승합니다. 특히 서울·수도권 중심으로 전세 수급이 불안정해지면, "집값은 횡보하는데 전세·월세는 오르는" 상황이 펼쳐질 수 있습니다.

이럴 때는 전세를 고집하기보다, 보증금·월세·교통비·통근시간까지 모두 포함한 '총 주거 비용'을 비교해 보는 것이 중요합니다. 예를 들어, 조금 비싼 전세 대신 월세이지만 직장과 가까운 집을 선택하면, 교통비와 시간을 고려했을 때 오히려 더 경제적일 수 있습니다.

무주택자를 위한 전략: 성급한 진입 vs 장기 계획

무주택자는 "지금이라도 사야 하나?"와 "좀 더 기다려야 하나?" 사이에서 고민하게 됩니다. 비싼 횡보 구간에서는 '타이밍으로 한 방에 먹는 전략'보다, 자신의 재무 상태와 생활 계획에 맞춘 현실적인 전략이 더 중요해집니다.

먼저 본인의 소득, 대출 가능 금액, 안정적인 상환 능력을 냉정하게 계산해야 합니다. 집값이 크게 오르지 않더라도, 무리한 대출은 금리 부담과 생활비 압박으로 돌아올 수 있습니다.

다음으로, "내가 왜 집을 사려는가?"를 분명히 해야 합니다. 투자 수익 목적이라면 리스크가 큰 시기이고, 실거주 안정이 목적이라면 장기간 거주할 수 있는지, 생활권에 맞는지, 통근·교육·가족 계획과 맞는지부터 따져보는 편이 좋습니다.

마지막으로, 당장 매수하지 않더라도 관심 지역의 실거래가, 전세가, 매물 변화를 꾸준히 체크하는 습관이 필요합니다. 이렇게 준비해 두면, 갑자기 좋은 기회가 왔을 때 빠르고 침착하게 결정할 수 있습니다.

1주택자를 위한 전략: 갈아타기와 보수적 방어

1주택자는 크게 두 부류로 나뉩니다. 현재 집에 계속 살며 유지할 사람, 그리고 더 나은 입지나 평형으로 갈아타고 싶은 사람입니다.

갈아타기를 고민한다면, 가장 중요한 것은 "기존 집 처분 전략"입니다. 거래가 줄어드는 시기에는 지금 집이 생각만큼 쉽게 팔리지 않을 수 있으므로, 매수·매도 시기를 겹치게 하기보다 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.

또한 무리한 레버리지로 '2주택 상태에서 갈아타기'를 시도하면, 예상보다 오래 집이 안 팔릴 때 대출 이자와 보유세 부담이 커질 수 있습니다. 이 시기에는 "레버리지를 줄이는 방향의 갈아타기"가 더 안전한 선택이 되는 경우가 많습니다.

만약 현재 집의 입지와 상품성이 나쁘지 않고, 특별한 불편이 없다면 굳이 큰 결정을 서두를 필요는 없습니다. 시장이 불확실할수록, 확실한 것은 지키고 불확실한 건 늘리는 쪽의 전략이 더 위험할 수 있습니다.

지역·입지에 따른 양극화: 같은 시기, 다른 흐름

2025~2026년이라고 해서 모든 지역이 같은 방향으로 움직이지는 않습니다. 서울·핵심 수도권, 광역시 핵심지, 지방 중소도시는 완전히 다른 시장처럼 움직일 수 있습니다.

서울·수도권 핵심지는 공급 부족과 수요 집중으로 강한 버팀목을 가지고 있지만, 외곽·대규모 택지·입지가 애매한 곳은 조정 폭이 클 수 있습니다. 지방도 마찬가지로, 산업·일자리·인구 유입이 있는 곳과 그렇지 않은 곳의 격차가 벌어질 가능성이 큽니다.

따라서 뉴스를 볼 때 "전국 아파트 가격" 같은 평균 지표만 보지 말고, 내가 관심 있는 구체적 권역과 단지의 흐름을 따로 살펴봐야 합니다. 같은 시기에도 어떤 곳은 횡보, 어떤 곳은 하락, 또 다른 곳은 소폭 상승을 보일 수 있습니다.

인사이트

2025~2026년 부동산 시장은 "싸지 않은 가격 + 얼어붙은 거래 + 지역별 양극화"가 동시에 나타나는 복잡한 구간이 될 가능성이 큽니다. 무주택자는 타이밍에 집착하기보다 재무 안전성과 실거주 필요성을 기준으로 단계적인 준비를 하고, 1주택자는 과도한 레버리지보다 현재 자산을 방어하는 방향의 전략을 우선하는 것이 좋습니다.

공통적으로 중요한 것은 세 가지입니다.

• 내가 관심 있는 지역의 실제 거래 흐름을 꾸준히 관찰할 것

• 금리·전세·공급 계획 같은 핵심 변수만 골라 추적할 것

• 남의 결정이 아니라, 나의 소득·생활·가족 계획에 맞는 시나리오를 세울 것

이렇게 하면, 급등장처럼 화려하진 않더라도, 리스크를 줄이면서 나에게 맞는 기회를 잡을 가능성이 훨씬 커집니다.

출처 및 참고 :