2026년 다주택자 세금폭탄 가능성, 어떻게 대비할까

핵심 요약

2026년 5월 10일 이후 다주택자 양도세 중과가 재개될 가능성이 높아, 지금부터 매도·보유 전략을 준비하지 않으면 큰 세 부담을 맞을 수 있다. 양도세 기준일, 조정대상지역 여부, 보유세 상승 구조를 정확히 이해하고 매도 시기와 자산 구조를 미리 설계하는 것이 핵심이다.

양도세 중과 한시 배제와 2026년 '데드라인' 이해하기

현재 다주택자에 대한 양도세 중과는 한시적으로 멈춰 있는 상태다.

그 유예가 끝나는 시점이 2026년 5월 9일이며, 5월 10일부터는 다시 중과가 돌아올 수 있다는 것이 핵심 포인트다.

정부는 2026년 1월쯤 시행령 개정으로 "연장할지, 그냥 끝낼지"를 결정하게 되는데, 전문가들은 대략 7:3 정도로 "중과 재개 가능성이 더 높다"는 쪽에 무게를 두고 있다.

즉, 2026년 5월 9일 이전에 팔면 일반 과세, 이후에 팔면 중과세를 맞을 수 있다는 '절벽'이 만들어질 수 있다.

이 날짜가 곧 다주택자의 매도 전략을 짜야 하는 핵심 기준선이 된다.

왜 양도세 중과가 무서운가? (세율 구조 이해하기)

양도세 중과는 단순히 "조금 더 내는 세금"이 아니라, 세율 구간 자체가 한 단계 점프하는 개념에 가깝다.

예를 들어 집값이 3억 원 올랐다고 할 때, 일반 과세에서는 대략 30% 정도로 1억 원 안팎의 세금이 나오는 수준이다.

하지만 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면서 중과가 걸리면 세율이 60% 수준까지 올라가 세금이 2억 원에 가까워질 수 있다.

시세 차익이 커질수록 차이는 더 극단적이 된다.

10억 원이 올랐다면 일반과세와 중과세의 세금 차이가 4억 원 정도까지 벌어질 수 있어, 매도 시점 하나 잘못 잡으면 수억 원이 날아가는 구조다.

그래서 다주택자에게 '양도세 중과 재개'는 곧 '세금 폭탄'이라는 표현이 과장이 아니다.

조정대상지역과 "언제 기준이냐"의 함정

양도세 중과 여부를 결정할 때, 많은 사람들이 "집을 살 때 조정대상지역이었는지"를 기준으로 생각한다.

하지만 실제로는 "양도(매도) 당시 그 지역이 조정대상지역인지"가 핵심 기준이다.

예전에 비규제였던 수원·용인·지방 도시 등에 집을 사두고, 시골집 하나 있는 식의 '소박한 다주택자'도 많다.

그런데 팔 때가 됐을 때 그 도시가 조정대상지역으로 묶여 있으면, 본인은 투기꾼이 아니라고 생각해도 세법상 다주택 중과 대상이 될 수 있다.

특히 2023년 이후 각종 규제로 서울 전역과 수도권 주요 도시, 일부 광역시들이 조정대상지역으로 넓게 묶인 바 있어, "나와는 상관없다"고 생각하는 것이 가장 위험한 착각이다.

지금 내 집이, 그리고 파려고 하는 집이 '양도 당시 조정대상지역인지'는 반드시 별도로 확인해야 한다.

양도세 기준일: 계약일이 아니라 '잔금일'이 기본

부동산 세금에서 가장 많이 놓치는 포인트가 바로 "언제 기준으로 세법을 적용하느냐"이다.

양도세는 원칙적으로 '잔금일(또는 소유권 이전등기일)'을 양도 시점으로 본다.

즉, 5월 1일에 계약서를 쓰고 6월 1일에 잔금을 치르면, 세법상 양도일은 6월 1일이다.

이 말은 2026년 5월 9일까지 양도세 중과 유예 혜택을 보려면, 단순히 그 전에 계약만 하면 되는 것이 아니라 잔금까지 완료해야 한다는 뜻이다.

예를 들어 2026년 2월 설 연휴 전·후에 계약을 체결하고, 보통처럼 2~3개월 후에 잔금을 잡으면 잔금일이 5월 10일 이후로 넘어갈 가능성이 매우 크다.

매수자는 대출 일정 때문에 "잔금을 조금만 뒤로 미루자"고 요구할 것이고, 매도자는 세금 때문에 "5월 9일 이전 잔금"을 고수해야 하니, 이 과정에서 가격 조정 압박이나 협상 우위가 뒤바뀌는 상황이 발생할 수 있다.

결론적으로, 팔 생각이 있다면 2026년 초에 움직이는 게 아니라 그보다 훨씬 앞서 '잔금까지 끝낼 수 있는 일정'을 역산해서 준비해야 한다.

예외적으로 '계약일'이 기준이 되는 특수 케이스

한 가지 예외가 있다.

중간에 갑자기 규제가 바뀌어 선의의 피해자가 생길 수 있는 상황에서는, 일정 조건을 만족하면 '계약일'을 기준으로 세법을 적용해준다.

예를 들어 9월에 매매계약을 하고 11월 잔금인데, 그 사이 10월에 규제가 신설되어 중과 대상이 되는 경우를 생각해보자.

원칙대로라면 11월 잔금일 기준이니 중과가 맞지만, 이 경우에는 다음 조건을 충족하면 계약일 기준으로 봐 주기도 한다.

첫째, 실제로 계약서를 작성했고, 둘째, 계약서에 기재된 계약금이 계좌이체 등으로 실제 입금되어 있어야 한다.

"말로만 계약했다"거나 "현금으로 줬다"고 주장하는 것은 인정되지 않는다.

또한 이 예외가 있다고 하더라도, 2026년 5월 9일까지는 어차피 중과 유예가 한 번 더 보호막 역할을 해준다.

다만 이 이중 안전장치가 5월 10일 이후엔 사라질 수 있으니, 예외 규정을 믿고 느긋하게 있다간 일정을 놓치기 쉽다.

왜 2026년에 '금매'가 나올 수 있는가

양도세 중과가 재개되면, 세 부담을 줄이려는 다주택자들은 어쩔 수 없이 매물을 내놓게 된다.

문제는, 이들이 대부분 "정부가 정말 연장 안 하나?"를 지켜보다가 2026년 1월 이후에서야 본격적으로 움직일 가능성이 높다는 점이다.

대부분의 매도자는 합리적으로 "결정 보고 움직인다"는 태도를 취하기 때문이다.

그러나 부동산 거래는 매물을 내놓는다고 바로 계약·잔금이 되는 구조가 아니다.

• 매물 등록 → 실제 매수자 내방까지 수주~수개월

• 설 명절, 대출 심사 등 거래 지연 요소

• 잔금 통상 2~3개월 뒤로 설정

이런 요소가 겹치면, 5월 9일 이전에 잔금을 치르는 게 생각보다 어렵다.

그러다 보면 "세금 1억 아끼려고 몇 천만 원 가격 깎아서라도 빨리 팔겠다"는 매도자가 등장할 수 있고, 일부 단지에서는 급매·금매가 눈에 띄게 나올 수 있다.

반대로, 매수자 입장에서는 이런 구조를 이해하고 있다면 2025~2026년 초에 나오는 '시간에 쫓기는 매물'을 잘 포착하는 전략을 세울 수 있다.

보유세는 왜 오르고, 어디가 더 아픈가

양도세와 별개로, 보유세(재산세+종부세) 부담은 이미 상당 부분 기정사실화되어 있다.

정부가 "공시가격 현실화율은 그대로 유지하겠다"고 말하는 것은, 겉으로는 '추가 인상은 없다'는 메시지처럼 들릴 수 있다.

하지만 이미 집값이 많이 오른 중심지의 경우, 공시가격 자체가 올라가면서 세금이 자동으로 커지는 구조다.

수도권·서울 외곽처럼 상승폭이 상대적으로 적었던 지역은 보유세 인상 폭도 상대적으로 완만할 수 있다.

반면 강남·핵심 입지처럼 최근 몇 년간 급등한 지역은, 작년에 1,000만 원 내던 보유세가 1,300만~1,400만 원 수준으로 늘어나는 식의 체감이 올 수 있다.

정부가 세율을 크게 올리지 않아도, "집값이 오른 곳은 세금도 같이 오른다"는 응능부담 원칙(능력에 따라 부담)을 통해 자연스럽게 부담이 커지게 설계돼 있는 셈이다.

대출 규제와 실수요 위주의 시장, 매도 난이도 상승

현재 시장은 대출 규제, 토지거래허가제, 각종 금융 규제가 겹치면서 투자 수요보다는 실거주 실수요 중심으로 돌아가고 있다.

집을 사고 싶어도 대출이 잘 나오지 않거나, LTV·DSR 규제 때문에 원하는 금액을 빌리지 못하는 경우가 많다.

이 말은 곧 "집을 내놓더라도 살 수 있는 사람이 줄어든 시장"이라는 뜻이다.

따라서 매도자는 과거처럼 "그냥 내놓으면 언젠가 팔리겠지"라는 생각으로 접근했다가는, 양도세 데드라인까지 매수자를 제때 찾지 못할 위험이 있다.

특히 다주택자·고가 주택 보유자의 경우, 보유세는 오르고, 대출 규제는 빡세고, 양도세 중과까지 돌아오면 '팔기도, 버티기도 힘든' 삼중고에 직면할 수 있다.

그래서 지금부터는 "얼마에 파느냐"만이 아니라 "제때 팔릴 수 있느냐"를 함께 고려해야 한다.

다주택자의 전략 변화: 똘똘한 한 채와 그 그림자

이미 많은 다주택자들은 규제 강화 흐름 속에서 포트폴리오를 재편했다.

세 부담이 상대적으로 적고 관리하기 쉬운 '똘똘한 한 채'로 몰아가는 전략이 대표적이다.

이 전략의 장점은 규제·세금·관리 측면에서는 단순해지고, 심리적으로도 "그래도 한 채는 확실하다"는 안정감을 준다는 점이다.

하지만 단점도 뚜렷하다.

첫째, 시세가 아무리 올라가도 실현 이익이 아니다.

팔게 되면 주변도 같이 올라 있어, 같은 생활권으로 다시 들어오기가 어렵다.

둘째, 50대 전후 이후에는 "집값은 높은데 현금흐름이 부족한 상태"에 빠지기 쉽다.

관리비, 보유세, 대출이자 등을 감당하려면 연봉 상당 부분을 집에 쏟아붓게 되고, 생활비 압박이 커진다.

결국 나이가 들수록 시세차익보다 "현금이 매달 들어오는 구조(현금흐름)"를 어떻게 만들 것인지가 더 중요해지는 시점이 온다.

집·전세·임대소득·배당·이자 등 다양한 수단을 조합해 '월급 말고도 들어오는 돈'을 만들어야, 자산은 많은데 생활은 팍팍한 모순을 피할 수 있다.

전세 시장: 공급 축소와 전세난 가능성

전세 시장 또한 다주택자 전략 변화의 직격탄을 맞고 있다.

전세를 공급해주던 주체들, 특히 다주택 임대사업자들이 세 부담과 규제 강화로 인해 점 차 보유 물량을 줄이고 있기 때문이다.

실제 임대사업자들도 한 채씩 매각하며 포트폴리오를 축소하고 있고, 주변의 다주택자들도 비슷한 움직임을 보이고 있다.

전세 공급이 줄면, 같은 수요를 두고 경쟁하는 구조가 되어 전셋값이 오르거나, 원하는 조건의 집을 구하기 어려워지는 현상이 나타날 수 있다.

특히 도심·학군·역세권 등 수요가 몰리는 핵심 지역일수록 전세난 체감이 커질 가능성이 있다.

실거주를 전세로 계획하고 있다면, 향후 몇 년간의 전세 수급 상황과 갱신 시점, 이사 계획을 미리 시뮬레이션해 두는 것이 안전하다.

인사이트

2026년 5월 10일 이후의 양도세 중과 재개 여부는 다주택자에게 '게임의 룰이 바뀌는 날'이 될 수 있다.

지금 할 수 있는 가장 현실적인 준비는 다음과 같다.

첫째, 내가 가진 모든 주택의 위치(조정대상지역 여부), 취득 시기, 보유 기간, 예상 시세차익을 정리해 두고 '팔 경우 세금 시뮬레이션'을 최소 한 번은 돌려보는 것이다.

둘째, 매도 의사가 있는 집은 "언제까지 잔금을 받아야 하는가"를 기준으로 역산해, 적어도 1년 전부터 부동산 시세·수요를 꾸준히 체크하며 매도 타이밍을 분산시키는 것이 좋다.

셋째, '집값만 오른 자산'보다는 '현금이 들어오는 자산'의 비중을 서서히 늘리는 방향으로 자산 구조를 재설계해야 한다.

넷째, 전세로 거주하는 입장이라면 앞으로 전세 공급이 줄고, 전셋값 변동성이 커질 수 있다는 점을 염두에 두고, 계약 만기·이사 계획·자금 계획을 더 길게 보고 준비하는 것이 필요하다.

결론적으로, 세법과 규제는 개인이 바꿀 수 없지만, "언제 사고 언제 팔지, 어떤 구조로 보유할지"는 전략으로 조정할 수 있다.

지금부터라도 자신의 포지션을 냉정하게 점검하고, 2026년을 기준점으로 한 중장기 계획을 세우는 사람이 세금폭탄을 피하고 기회를 잡을 가능성이 가장 크다.

출처 및 참고 :