자산가 해외 이민과 세금, 그리고 글로벌 자산 전략

핵심 요약

한국 자산가들이 세금과 원화 가치 하락, 자녀 교육 등을 이유로 미국·두바이·싱가포르 등으로 자산과 거주지를 옮기고 있다. 각 나라의 세제 구조와 부동산·통화 환경을 이해하면 왜 이런 흐름이 생기는지, 그리고 개인은 어떻게 자산을 분산해야 하는지 방향을 잡을 수 있다.

한국 자산가들이 왜 해외로 나가는가

최근 몇 년 사이, 일정 수준 이상의 자산을 가진 한국인의 해외 이민과 자산 이전이 급격히 늘고 있다. 특히 금융자산 100만 달러 이상 보유자들 가운데 상당수가 이민을 선택하며, 이들이 들고 나가는 자산 규모도 매우 크다.

이들이 꼽는 가장 큰 이유는 세금이다. 상속·증여세를 포함해 소득·부동산 관련 세율이 높고, 제도도 자주 바뀌어 장기 계획을 세우기 어렵다고 느낀다.

두 번째 이유는 자녀 교육과 다음 세대의 기회다. 더 넓은 교육·취업 환경을 찾아 가족 단위로 이주하는 경우가 많다.

세 번째는 통화와 경제 환경이다. 원화 가치 하락 우려와 성장성 둔화에 대한 불안감 때문에, 보다 안정적이거나 성장성이 높은 화폐·국가로 자산을 옮기려는 수요가 커지고 있다.

한국 부동산 세금 구조의 특징과 한계

한국 부동산은 "살 때·가지고 있을 때·팔 때·물려 줄 때" 모두 세금이 붙는 구조에 가깝다. 취득 단계에서 취득세, 일정 지역·주택 수 이상부터는 취득세 중과가 적용되고, 보유 단계에서는 재산세와 종합부동산세가 동시에 부과된다.

임대소득에 대해서도 공제 범위가 좁다. 개인이 아파트를 사서 임대를 놓더라도 대출이자 공제 등 비용 인정을 받기 어려워, 실질 세부담이 크다.

양도 단계에서는 특히 다주택자에 대한 중과세율이 매우 높다. 세율과 지방세를 합치면 80%를 넘기는 구간도 있어, 시세차익의 대부분이 세금으로 빠져나갈 수 있다.

상속·증여 단계에서도 부담이 크다. 일정 금액을 넘어가면 자녀에게 자산을 물려줄 때 추가로 막대한 세금을 내야 하므로, 이미 소득·법인세를 낸 자산을 다시 세금으로 내야 한다는 박탈감을 느끼는 사람이 많다.

미국 부동산 세제: 투자 친화 구조

미국의 부동산 세제는 "투자를 계속해라"라는 방향으로 설계된 부분이 많다. 우선 취득할 때 별도의 취득세는 없고, 보유 단계에서는 재산세가 중심이다. 주마다 세율과 제도가 크게 달라 지역별 분석이 필수다.

임대소득에 대한 공제 범위가 넓다는 점이 한국과 큰 차이다. 대출이자, 부동산 관련 세금, 유지·관리 비용 등을 폭넓게 비용 처리할 수 있어 과세표준을 낮출 수 있다. 개인·법인 간 차별도 상대적으로 적고, 법인을 통해 투자하면 공제 폭을 더 넓힐 수 있는 경우가 많다.

양도소득세는 존재하지만, 일정 조건(예: 일정 기간 내 재투자 등)을 충족하면 과세를 유예해 주는 제도가 있다. 이를 활용하면 부동산을 갈아타면서도 세금을 뒤로 미루며 투자 규모를 키울 수 있다.

미국 상속·증여세: 큰 공제 한도

미국의 상속·증여세에는 상당한 공제 한도가 있어, 일정 범위까지는 세금 없이 자녀에게 자산을 넘길 수 있다. 부부 기준으로 수백억 원 상당의 자산까지 상속·증여가 가능하며, 그 범위 내에서는 별도의 상속·증여세가 없다.

또한 부부 간 자산 이전은 사실상 무제한 비과세에 가깝게 인정되는 구조다. 이 때문에 매우 큰 규모의 자산을 가진 가정일수록, 미국 체계 안에서 자산 승계를 설계할 경우 세 부담을 크게 줄일 수 있다.

이러한 제도 덕분에 미국인들은 굳이 조세 회피처를 이용하지 않아도, 자국 내 제도만 잘 활용해도 상당한 절세가 가능하다는 평가를 받는다.

두바이·싱가포르: 극단적으로 낮은 세율의 매력

두바이는 대표적인 저세율·무세 국가로 인식된다. 부동산 취득 시 약 4% 수준의 세금과 소비세(부가가치세 수준)를 제외하면, 부동산 보유세·양도세·상속·증여세가 없다.

개인 소득세도 없고, 법인세 역시 최근에서야 낮은 세율로 도입되었다. 또 전 세계 소득에 대해 과세하지 않는 구조라, 일정 수준 이상 자산가에게는 매력적인 거주지·법인 설립지로 떠오르고 있다.

싱가포르 역시 비교적 낮은 세율과 안정적인 법·금융 시스템으로 인해 자산가들이 선호하는 국가다. 자산 규모가 매우 큰 사람일수록, 이런 국가들을 염두에 두고 거주·국적·법인을 조합해 글로벌 세금 전략을 세우는 경향이 강하다.

원화 자산 위험과 통화 분산의 필요성

원화 가치 하락과 경제 구조에 대한 우려가 커지면서, "모든 자산을 원화로만 들고 있는 것"이 큰 리스크로 인식되고 있다. 집·현금·주식까지 대부분이 한국 자산으로만 구성된 사람이 의외로 많지만, 이 경우 한국 경제와 원화에 과도하게 올인한 상태가 된다.

전문가들은 자산의 일부를 달러 표시 자산 등 외화로 바꾸는 것을 권한다. 방법은 다양하다. 달러 예금, 해외 주식·채권, 해외 부동산, 혹은 달러 기반으로 거래되는 금·비트코인 같은 자산도 한 예가 될 수 있다.

핵심은 "원화 비중을 줄이고, 여러 통화와 자산군으로 나누라"는 것이다. 특히 40·50대처럼 가정의 자산을 책임지는 세대라면, 장기적인 환율·세금·국가 리스크를 고려해 가족 단위 자산 구조를 재점검할 필요가 있다.

한국 부동산: 낮은 수익률과 높은 보유세의 역설

한국, 특히 서울·강남의 아파트는 가격은 높지만 월세 수익률은 매우 낮다. 고가 아파트를 월세로 놓더라도 연 수익률이 1% 내외에 불과한 경우가 많아, 은행 예금 이자에도 못 미치는 사례가 흔하다.

그럼에도 보유세와 종합부동산세는 시세 상승분을 기준으로 계속 늘어나, 소득이 없는 은퇴자·고령자에게 큰 부담이 된다. 집 한 채 오래 보유했을 뿐인데, 소득 없이 오르는 세금을 감당하지 못해 더 작은 집으로 옮기거나 집을 처분해야 하는 상황도 생긴다.

이 구조에서는 "자산 가치가 올라도 실제 현금 흐름은 나빠지는" 모순이 발생한다. 자산가는 세금 부담을 피하려 해외로 나가고, 내 집 마련이 필요한 젊은 세대는 가격 상승과 정책 규제로 기회 자체를 잃었다고 느끼는 악순환이 이어진다.

미국 부동산: 상대적으로 높은 월세 수익률

미국 부동산은 지역마다 차이가 크지만, 전반적으로 월세 중심 시장이라 임대 수익률이 한국보다 높은 편이다. 핵심 도시인 뉴욕 맨해튼 등에서도 비용을 다 제하고 4~5% 수준의 수익률이 가능한 사례가 있고, 다른 주·도시로 눈을 돌리면 6~7% 수익률도 찾을 수 있다.

미국 중개 시장에서는 매물 소개 시 "모든 비용을 뺀 순수익 비율"을 지표로 제시하는 관행이 있어, 투자 판단에 참고하기 쉽다. 반면 한국에서는 많은 비용을 고려하지 않은 단순 계산으로 수익률을 보는 경우가 많아, 실제와 체감의 차이가 클 수 있다.

단, 미국 역시 주별 세제·경제 상황·인구 이동 패턴이 크게 다르므로, 어느 지역에 투자할지 선택이 매우 중요하다. 게이트웨이 도시(뉴욕, LA, 하와이 등)는 안전성과 상징성이 크지만 가격이 비싼 반면, 텍사스·플로리다·조지아 등은 미래 성장성과 세제 혜택을 보고 들어가는 경우가 많다.

상속·증여 전략: "벌기"만큼 "지키기"가 중요하다

큰 자산을 가진 사람일수록, 자산을 불리는 것 못지않게 "세금으로 덜 내고 지키는 것"에 더 큰 관심을 둔다. 이미 소득·법인 단계에서 높은 세율로 세금을 낸 뒤, 자녀에게 물려줄 때 또다시 높은 상속·증여세를 내야 하는 구조라면 자산 이전 계획을 다시 짜게 될 수밖에 없다.

예를 들어, 자녀에게 100억을 온전히 물려주려면 세금 때문에 160억 정도의 재산이 필요하다는 식의 계산이 나온다. 이 차이를 다시 벌려면 본인에게도 막대한 추가 노동·리스크가 필요하기 때문에, 세금을 줄이기 위해 국적·거주지·법인을 나누는 글로벌 플랜을 고민하게 된다.

일반 직장인·자영업자에게도 교훈은 같다. 세법은 자주 바뀌고 복잡하므로, 일정 수준 이상의 자산이 모였다면 전문가(세무사·회계사)에게 유료 상담을 받는 것이 장기적으로 이득일 수 있다. "세금을 몰라서 내는 돈"을 줄이는 것만으로도, 별도의 투자를 하지 않고 자산을 지키는 효과를 볼 수 있다.

해외 부동산 투자: 최소 규모와 현실적인 접근

해외 부동산 투자를 생각할 때는 '내가 가진 돈에 맞추는 투자'보다는 '현지에서 수요가 확실한 좋은 자산'을 기준으로 보는 게 안전하다. 미국의 경우 중위 주택 가격이 대략 수억 원대이고, 통상 매입가의 30% 정도는 자기자본으로 투입해야 한다고 보는 경우가 많다.

예를 들어 5억짜리 집이라면 최소 1억 5천만 원 이상은 자기자본이 필요하고, 나머지는 대출로 충당하는 식이다. 하지만 최근 미국 금리가 높아진 상황에서 대출 비율을 과도하게 올리면, 월세 수익보다 이자 부담이 커져 오히려 돈을 더 보내야 하는 상황이 벌어질 수 있다.

따라서 현재 환경에서는 레버리지를 50% 이하로 낮게 잡는 보수적인 전략이 권장되기도 한다. 또 실거주용과 투자용 지역을 분리해 생각하고, 현지인 수요가 꾸준한 생활권·일자리 인근에 투자하는 것이 장기적으로 안정적이다.

인사이트

한국 자산가들의 해외 이민·자산 이전은 단순한 유행이 아니라, 세제·통화·경제 구조가 만든 흐름에 가깝다. 개인 입장에서는 "내가 한국을 떠날까?"보다 먼저 "내 자산이 어느 나라, 어떤 통화에 얼마나 노출되어 있는가?"를 점검해 보는 것이 현실적인 출발점이다.

실천을 위한 핵심 포인트는 세 가지다. 첫째, 자산의 일정 비중을 달러 등 외화와 해외 자산으로 분산해 원화 집중 리스크를 줄인다. 둘째, 상속·증여·부동산 관련 세금 구조를 이해하고, 필요하면 전문가와 함께 장기 계획을 세운다. 셋째, 해외 부동산·해외 이주를 고려한다면 세율만 보지 말고, 생활환경·법제도·수익률까지 종합적으로 비교한 뒤 단계적으로 접근한다.

돈을 버는 실력과 동시에, 각 나라의 세제와 통화 구조를 이해하는 눈을 갖추는 것이 앞으로의 "부의 방어력"을 결정짓는 시대다.

출처 및 참고 :