2024 이재명 정부 부동산 3차 대책, 완전 정리

핵심 요약

정부는 집값 상승, 낮아진 대출 금리, 시중 유동 자금 증가, 주택 공급 부족 현상을 진단하며 수도권 중심의 강력한 규제와 대출 제한, 실거주 요건 확대, 세금 변화까지 다방면으로 시장 과열을 잡으려는 정책을 발표했습니다.

부동산 시장의 현재 진단

최근 집값은 지속적으로 오르고 있으며, 대출 금리는 하락해 돈 빌리기 쉬워졌습니다. 시중에 풀린 돈도 많아서 투자가 더 활발해지는 분위기입니다. 반면, 공급은 몇 년째 부족해 수도권 중심으로 집 찾기 경쟁이 심화되고 있습니다.

정책의 방향성과 목적

정부의 목표는 집값 상승과 투기 과열을 막는 것에 있습니다. "가격은 오르고, 금리는 내리고, 돈은 많아지고, 공급은 부족"한 현재 상황을 인식하고 이에 대한 규제 강화를 선택한 것입니다.

규제 지역 확대

규제 지역이 서울 전역(25개 구)과 경기도 주요 12개 시·구로 크게 넓어졌습니다. 기존에는 강남·서초·송파·용산 등 몇 곳만 규제됐지만, 이제 대부분의 서울·경기 주요지역이 신규 규제 및 토지 거래 허가구역이 됩니다.

대출 제한 강화

이제 집값의 최대 40%까지만 대출이 허용되고, 금액별 상한도 부여됩니다(15억 이하: 6억, 15~25억: 4억, 25억 초과: 2억). 대출 심사 기준도 까다로워져(스트레스 금리 인상), 돈 빌리기가 더 어려워집니다. 특히 집 있는 사람은 전세 대출도 제한되며, 은행 역시 대출 총량을 줄여야 합니다.

실거주·거래 규정 강화

집을 구매하면 반드시 바로 입주해야 하고, 임차인 거주 중인 집은 거래가 사실상 불가능해집니다. 규제 지역에서 1주택자도 2년 거주해야 비과세가 적용됩니다. 다주택자에게는 추가 세금 부담(취득세, 양도세)도 늘었습니다.

세금, 거래 질서, 공급 정책

집 사고 팔 때 내는 취득세·양도세는 점점 더 오르고, 보유세(재산세, 종부세)까지 손볼 수 있다는 예고가 있습니다. 허위 거래나 비정상적 가격 조작은 정부가 집중 단속할 뜻을 밝혔고, 초고가 아파트 자금 출처 검증도 강화됩니다. 공급 확대 역시 추가 예고만 있을 뿐 구체성은 적은 상황입니다.

실거주자·예비 매수자에게 미치는 영향

실제로 11억 이하 등 저가 주택을 구매하려던 사람일수록 종잣돈 부담(자기자본 비율)이 매우 커지게 됩니다. 즉, '싼 집 사려는 사람이 오히려 더 힘들어졌다'는 역설적 상황이 벌어집니다. 고가 아파트나 현금이 많은 사람보다 내 집 마련의 문턱이 높아져, 거래도 한동안 크게 줄어들 전망입니다.

비규제 지역과 풍선효과

규제가 없는 옆 지역으로 사람과 수요가 몰리는 '풍선 효과'가 나올 수 있지만, 실제론 매물 부족·구매력 약화, 대기 수요 등이 복잡하게 얽혀 당장 급등하지 않을 수 있습니다. 특히 규제로 묶인 지역의 거래 절벽이 더 뚜렷할 전망입니다.

상황별 내집 마련 전략

• 생애 최초 집 구매자는 LTB 70% 대출 기회가 살아 있으니 적극 활용할 만합니다. -"무조건 이사!"보다 내 자산과 상황에 맞는 조건 조율(평형/구축 변경 등)도 필요합니다.

• 갈아타기 할 땐 반드시 기존 집을 먼저 판 뒤 새집을 사는 '선매도-후매수' 원칙을 지키세요.

• 규제가 결국 순환하니 평소 꾸준한 시장 관심과 공부로 유연하게 대처하는 것이 중요합니다.

인사이트

정책은 바뀌고 규제의 범위도 계속 순환합니다. 하지만 "좋은 집을 잘 사면 10년 뒤엔 후회가 없다"는 시장의 진리는 변하지 않습니다. 현재는 매물 부족과 대출 규제, 실거주 요건 강화로 거래가 둔화된다 해도, 자신에게 맞는 매입 전략을 세워 차분히 준비하는 게 현명합니다. 특히 내집 마련을 꿈꾼다면, 생애 최초 대출 등 놓치지 말아야 할 기회를 적극 활용하고 시장의 큰 흐름을 꾸준히 공부해두는 것이 장기적으로 유리합니다.

출처 및 참고 :