[SCS] 2025년 10월 16일, 부동산 규제, 서울 집값은 어떻게 움직일까?

2025년 10월 중순, 서울 부동산 시장은 다시 '규제'라는 큰 파도에 민감하게 반응하고 있습니다. 정부가 내놓은 새로운 규제와 부동산 정책 대책이 연이어 쏟아지면서 거래 분위기부터 실제 집값, 노후 대책까지 다양한 변화가 일어나고 있죠. 오늘은 서울 부동산 시장의 최신 흐름과 그 속에 숨은 핵심 이슈들, 그리고 앞으로 주목해야 할 점들을 알기 쉽게 정리해봅니다.

마포·성동, 토지거래허가제로 거래 얼어붙다

최근 마포구와 성동구가 규제지역으로 새롭게 지정되면서 이곳 부동산 시장에 '관망세'가 퍼지고 있습니다. 집을 팔려는 사람도, 사려는 사람도 모두 '지켜보자'는 분위기로 바뀌었죠. 특히 토지거래허가제의 영향으로 단기 거래가 크게 줄어들면서, 매물이 희귀해지고 실제로 거래되는 집도 많지 않습니다. 현재 이 지역에서 집을 사고팔기는 그야말로 쉽지 않은 상황이에요.

노년층, 집 팔고 노후자금 만들기 꿈도 좌절?

쉽게 설명하자면, 갑작스러운 규제 강화로 인해 집을 팔아 노후자금을 마련하려던 분들이 큰 고민에 빠졌습니다. 규제로 인해 매각이 무산되는 케이스가 늘고 있고, 주거이동까지 쉽게 허락되지 않으면서 노후생활 안정성에 위협을 받는 사례가 많아지는 중입니다. 단순히 하나의 정책이 인생의 큰 계획을 바꿔버리는 셈입니다.

부동산시장, 규제와 반등의 악순환에 갇히다

서울 집값이 오르거나 내릴 때마다 정부의 규제가 등장했지만, 그 영향은 언제나 '반복 패턴'을 보여왔습니다. 규제가 가격을 눌러놓았다가, 규제 해제와 동시에 가격이 급등하는 일이 이어지면서 부동산시장은 예측 불가능의 상태가 됐습니다. 집이 정말 필요한 사람들도 불확실성 때문에 거래를 꺼리는, 바람직하지 않은 현상이 계속되고 있죠.

문 정부와 현 정부, 규제 방식은 어떻게 달라졌나?

재미있게 정리하면, 이전 정부는 주로 '강남'에 집중해서 규제를 했다면, 현재 정부는 '서울 전역'으로 규제 범위를 확대했습니다. 계속 늘어나는 규제 대상에도 불구하고, 근본적인 집값 수급 문제는 여전히 해결되지 않고 있습니다. 규제의 폭은 넓어졌지만, 그 효과는 명확하지 않다는 게 시장의 평가입니다.

양도세·거래세 부담, 매물 잠김 심화… "세제 개편은 필수"

집을 팔려다가 세금 부담에 주저하는 사람도 많아졌습니다. 양도세를 큰 폭으로 부과하거나 거래세가 높아지면서, 시장에 매물이 더욱 잠기는 부작용이 가속화되고 있는 것이죠. 시장에 피가 순환하려면 유동성 공급이 중요한데, 세제 개편이 시급하다는 의견이 전문가들 사이에서 잇따르고 있습니다.

전문가 평가: 최근 대책은 단기 처방… 근본적 변화 필요

10월 15일 발표된 정부 대책에 대해 부동산 전문가들은 '진정 효과는 있겠지만, 근본적 해결책은 아니다'라며 아쉬움을 드러냈습니다. 단기 진통제에 불과하다는 평가가 많고, 오히려 시장 체질 개선을 위한 구조적인 접근이 더 시급하다는 목소리가 커지고 있습니다.

마무리하며

최근 서울 부동산 시장은 규제 속에 거래와 가격이 모두 몸을 움츠리고 있습니다. 모든 규제에는 긍정과 부정의 영향이 있기 마련이지만, 집을 사거나 팔고 싶은 실수요자라면 정책 변화를 예의주시하면서 창의적인 대응이 필요한 시점입니다. 세금 부담은 꼼꼼히 계산하고, 매수와 매도 모두 충분히 여유를 갖고 결정을 내리는 것이 실질적인 조언이 될 수 있습니다. 시장의 변화는 계속되겠지만, 준비된 사람에게는 언제나 기회가 열려 있다는 사실, 꼭 기억하세요!