재계약 시기가 다가오자 집주인이 갑자기 보증금을 크게 올려달라고 해서 당황하신 적 있으신가요? 거절하면 나가라고 할까 봐 말도 제대로 못 꺼내고, 그렇다고 그 돈을 마련할 방법도 마땅치 않은 상황일 겁니다.
이럴 때 대부분은 인상액을 그대로 받아들이거나, 감정적으로 부딪히다 결국 이사를 선택합니다. 어느 쪽이든 예상하지 못한 목돈이 나가게 되지요. 한 번 올려주고 나면 그 금액이 기준이 되어 다음 계약에도 영향을 미칩니다.
그런데 재계약 시 인상 폭에는 법이 정한 선이 있습니다. 그 선이 언제 적용되고 언제 적용되지 않는지만 알면 대화의 방향이 달라집니다. 그 선은 어디일까요?
핵심 요약
「주택임대차보호법」 제7조는 약정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정 변동으로 적절하지 않게 된 경우 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하면서, 증액청구는 대통령령으로 정하는 기준을 초과하지 못한다고 정하고 있습니다.
같은 법 시행령은 그 한도를 약정한 차임 또는 보증금의 20분의 1, 즉 5%로 정하고 있습니다. 또한 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 하지 못합니다.
「주택임대차보호법」 제6조의3 제3항은 계약갱신요구로 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 규정합니다.
정리하면 이렇습니다. 갱신요구권을 행사해 갱신되는 경우, 증액청구의 상한은 5%입니다. 반면 임차인이 나가고 새 임차인과 맺는 신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않습니다.
"재계약이면 무조건 5% 상한이 적용된다"는 말, 맞을까요?
전월세 관련 글에는 이런 설명이 퍼져 있습니다.
전월세상한제 때문에 집주인은 5% 넘게 못 올린다 / 모든 재계약에 적용된다
그러나 이를 모든 상황에 일괄 적용하는 것은 정확하지 않습니다. 5% 상한은 기존 임대차 관계가 이어질 때 작동하는 규정입니다.
기존 임차인이 나가고 완전히 새로운 임차인이 들어오는 신규 계약에는 이 상한이 그대로 적용되지 않습니다. 이 점을 오해하면 협상 자체가 어긋납니다.
또 하나 자주 놓치는 부분이 있습니다. 갱신 시 임대인이 5% 범위 내에서 증액을 청구할 수 있다는 것이지, 임차인이 자동으로 그 금액을 내야 한다는 뜻은 아니라는 설명이 일반적입니다. 증액은 원칙적으로 합의로 정해지고, 합의가 되지 않으면 분쟁조정이나 소송으로 다투게 됩니다.
즉 5%는 천장이지 기본값이 아닙니다.
이 글에서는 '3단계 인상 방어법'을 사용합니다
이 글에서는 재계약 인상 요구에 대응할 때 "3단계 인상 방어법"을 사용합니다. 첫째는 적용 여부 확인, 둘째는 한도 계산, 셋째는 협상 근거 만들기입니다.
1. 적용 여부 확인 — 갱신인지 신규인지부터 가릅니다
가장 먼저 확인할 것은 지금 상황이 갱신요구권에 따른 갱신인지, 묵시적 갱신인지, 신규 계약인지입니다.
갱신요구권을 행사해 갱신된다면 「주택임대차보호법」 제6조의3 제3항에 따라 제7조의 범위, 즉 5% 상한이 적용됩니다.
묵시적 갱신이라면 제6조 제1항에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것으로 보므로, 임대인이 인상을 관철하려면 별도의 절차가 필요합니다.
반면 임차인이 갱신요구권을 쓰지 않고 임대인과 새로 계약을 맺는 형태라면, 상한 규정의 적용을 주장하기 어려울 수 있습니다. 그래서 어떤 형식으로 계약이 이어지는지를 명확히 하는 것이 첫걸음입니다.
2. 한도 계산 — 5%가 얼마인지 숫자로 만듭니다
보증금 기준으로 계산하면 단순합니다. 기존 보증금에 0.05를 곱한 금액이 상한선입니다.
보증금과 월세가 섞인 반전세라면 계산이 조금 복잡해집니다. 임대인이 보증금은 그대로 두고 월세만 올리는 방식으로 요구하는 경우도 있으므로, 전체 부담이 얼마나 늘어나는지를 함께 봐야 합니다.
또한 증액 후 1년 이내 재증액 제한도 기억해야 합니다. 한 번 올린 뒤 얼마 지나지 않아 다시 올려달라는 요구가 오면 이 규정을 확인해 볼 수 있습니다.
3. 협상 근거 만들기 — 시세 자료를 준비합니다
법정 상한과 별개로, 실제 합의는 시세를 근거로 이루어집니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 면적의 최근 전월세 실거래가를 확인해 두시기 바랍니다.
주변 시세가 오르지 않았거나 오히려 내렸다면 그 자료 자체가 협상 근거가 됩니다. 「주택임대차보호법」 제7조가 증액청구의 요건으로 경제사정의 변동 등을 들고 있기 때문입니다.
반대로 시세가 크게 올랐다면 5% 인상이 오히려 임차인에게 유리한 결과일 수 있습니다. 이 경우에는 갱신요구권 행사가 확실한 방어 수단이 됩니다.
협상 자리에서 실제로 쓰는 문장들
"「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구드립니다." — 갱신요구권 행사를 명확히 하는 문장입니다. 문자나 이메일로 남기는 것이 좋습니다.
"갱신되는 임대차의 증액은 같은 법 제7조와 시행령에 따라 5% 범위에서 논의하고자 합니다." — 상한을 근거로 제시하는 문장입니다.
"최근 3개월간 동일 면적 실거래가를 확인해 보니 시세 변동이 크지 않아, 인상 폭을 조정해 주시길 요청드립니다." — 시세 자료를 근거로 조정을 요청하는 문장입니다.
"합의가 어려우면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 함께 신청해 보는 것은 어떨까요?" — 감정적 대립을 절차로 옮기는 문장입니다.
이런 문장들의 공통점은 감정이 아니라 근거를 앞세운다는 것입니다. 문서로 남기면 나중에 분쟁이 생겨도 그대로 자료가 됩니다.
상황별로 인상 요구에 어떻게 대응할까요?
| 구분 | 계약 형태 | 증액 상한 적용 | 예외·임계값 |
|---|---|---|---|
| 사례 1 | 갱신요구권 행사로 갱신 | 5% 상한 적용 | 「주택임대차보호법」 제6조의3 제3항, 제7조 |
| 사례 2 | 묵시적 갱신 | 전 임대차와 동일 조건 | 인상하려면 별도 증액청구 필요 |
| 사례 3 | 임차인 퇴거 후 신규 임차인 | 상한 적용 어려움 | 새 계약은 당사자 합의로 결정 |
| 사례 4 | 갱신 후 1년 이내 재인상 요구 | 원칙적으로 제한 | 증액 후 1년 내 재증액 금지 |
| 사례 5 | 보증금 유지·월세만 인상 | 전체 부담 기준으로 판단 필요 | 환산 방식에 따라 결과 달라짐 |
| 사례 6 | 합의 불성립 | 조정·소송으로 이행 | 분쟁조정위원회 이용 가능 |
표의 근거는 국가법령정보센터에 게시된 「주택임대차보호법」 제6조·제6조의3·제7조 및 같은 법 시행령이며, 개별 사안의 적용은 계약 형태와 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. (확인 기준: 2026년 8월 23일)
한계·주의사항·반대 관점
"5% 넘게 안 올려준다"는 표현은 갱신되는 임대차에 한정된 이야기입니다. 신규 계약이나 임차인이 스스로 나가기로 한 경우에는 이 상한을 주장하기 어렵습니다.
상한이 있다는 것과 인상을 막을 수 있다는 것은 다릅니다. 임대인이 5% 범위 내에서 증액을 청구하면 그 자체는 법이 허용하는 행위입니다. 다만 임차인이 자동으로 응해야 하는 것은 아니라는 설명이 일반적이며, 합의가 되지 않으면 다툼으로 이어집니다.
갱신요구권은 1회 한정이라는 점도 잊으면 안 됩니다. 인상 방어를 위해 권리를 쓰면 다음 만기에는 같은 카드를 쓸 수 없습니다.
반대 관점도 짚어야 합니다. 시세가 크게 오른 지역에서는 5% 인상이 임차인에게 유리한 조건일 수 있습니다. 이 경우 무리하게 인상을 거부하다 관계가 틀어지는 것보다, 갱신을 확정하고 안정적으로 거주하는 편이 실익이 클 수 있습니다.
또한 임대인 입장에서는 세금과 관리비 부담이 늘어난 사정이 있을 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제7조 자체가 조세·공과금 부담의 증감을 증액청구 사유로 들고 있는 만큼, 무조건적인 거부보다는 근거 있는 조정 요청이 현실적입니다.
자주 묻는 질문
Q. 정말 집주인이 5% 넘게 올릴 수 없나요? 갱신요구권 행사로 갱신되는 임대차에서는 증액청구가 5%를 초과할 수 없습니다. 다만 신규 계약이나 다른 형태의 합의에는 적용이 달라질 수 있습니다.
Q. 5%를 요구받으면 반드시 내야 하나요? 증액청구가 곧 임차인의 지급 의무로 직결되는 것은 아니라는 설명이 일반적입니다. 합의가 이루어지지 않으면 조정이나 소송으로 다투게 됩니다.
Q. 보증금은 그대로 두고 월세만 올리겠다고 합니다. 전체 임대료 부담을 기준으로 판단할 필요가 있습니다. 환산 방식에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 계산해 보고 대응하는 편이 좋습니다.
Q. 작년에 올렸는데 올해 또 올려달라고 합니다. 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 하지 못하도록 정하고 있습니다. 시점을 확인해 보시기 바랍니다.
Q. 협의가 안 되면 어디에 도움을 요청하나요? 주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단 등 공적 창구를 이용할 수 있습니다.
Q. 모든 임대차에 5% 상한이 적용되나요? 그렇지 않습니다. 「주택임대차보호법」의 적용 대상이면서 갱신되는 임대차라는 조건을 충족해야 합니다.
마무리
계약 형태 확인 → 갱신요구권 행사 여부 결정 → 5% 한도 계산 → 실거래가 자료 준비 → 협상 또는 조정
어떤 상한 규정도 임차인이 근거를 제시하지 않으면 저절로 협상 테이블에 올라오지 않습니다.
지금 인상 요구를 받으셨다면 먼저 지금 상황이 갱신인지 신규 계약인지를 확인하고, 5% 한도를 숫자로 계산한 뒤, 국토교통부 실거래가 자료를 준비해 보시기 바랍니다. 대화가 어려워지면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 이용하는 것이 가장 안전합니다.
참고자료 및 확인 기준
국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제7조(차임 등의 증감청구권) (2026년 8월 23일 확인) https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95
국가법령정보센터, 「주택임대차보호법 시행령」 차임 등 증액청구의 기준 (2026년 8월 23일 확인)
국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제6조·제6조의3 (2026년 8월 23일 확인)
CaseNote, 「주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)」 (2026년 8월 23일 확인) https://casenote.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C6%EC%A1%B0%EC%9D%983
찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 > 입주생활 > 임대차계약의 갱신」 (2026년 8월 23일 확인) https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1
로톡, 「주택임대차보호법과 계약갱신요구권 이해」 (2026년 8월 23일 확인) https://www.lawtalk.co.kr/posts/119293
법무법인 세잎, 「주택임대차보호법의 묵시적 갱신, 계약갱신요구 제도 정리」 (2026년 8월 23일 확인) https://safe-law.com/board/view?bd_id=guide01&wr_id=80
국토교통부 실거래가 공개시스템, 전월세 실거래가 조회 (2026년 8월 23일 확인) https://rt.molit.go.kr
면책 문구: 본 글은 일반 정보 제공을 목적으로 하며 개별 법률 자문을 제공하지 않습니다. 실제 증액 인정 범위와 합의 결과는 계약 형태, 사실관계, 조정·법원 판단에 따라 달라집니다. 최종 판단과 책임은 본인에게 있으며, 필요 시 주택임대차분쟁조정위원회 및 대한법률구조공단과 상담하시기 바랍니다. 본문 수치와 법령은 2026년 8월 23일 기준입니다.
4. 신(하나님)은 과연 존재하는가? 신이 존재한다는 증거가 있는가?
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